借金なしで家賃収入月30万円を達成する方法

「家賃収入を月30万円得るには、数千万円の融資が必要だ」

そう思っていないでしょうか。

一棟アパートを買う。

都市部の区分マンションを何室も買う。

金融機関から3,000万円、5,000万円を借りる。

一般的な不動産投資では、これが当たり前のように語られます。

しかし、月30万円の家賃収入を得るために、必ずしも高額な借金をする必要はありません。

私が考える方法は、もっと単純です。

0円から50万円以内の戸建や土地を買い、1物件あたり月3万円から5万円で貸す。

そして、家賃を使わずに次の物件代として積み立てる。

この方法を繰り返して、7軒前後まで増やします。

例えば、7軒から次の家賃が入れば、合計は月28万円です。

• 1軒目：月5万円

• 2軒目：月5万円

• 3軒目：月4万円

• 4軒目：月4万円

• 5軒目：月4万円

• 6軒目：月3万円

• 7軒目：月3万円

さらに、余っている土地や駐車スペースを月2万円で貸せれば、合計月30万円になります。

派手さはありません。

しかし、毎月のローン返済がないため、家賃収入が手元に残りやすい方法です。

今回は、自己資金300万円程度から、借金なしで家賃収入月30万円を目指す方法を解説します。

※この記事でいう月30万円は、満室時の家賃収入です。固定資産税、保険、修繕費、空室損失などを差し引いた手取り額ではありません。

1軒で月30万円を狙わない

月30万円の家賃収入と聞くと、大きな物件を買おうとする人がいます。

しかし、1軒で月30万円を得られる物件は、購入価格も高くなります。

高額な融資が必要になり、毎月の返済も増えます。

空室が続けば、ローン返済を自分の給料から支払わなければなりません。

私が考えるのは、その逆です。

1軒で月30万円を狙うのではなく、月3万円から5万円を生み出す小さな物件を複数持ちます。

月4万円の戸建を7軒所有すれば、月28万円です。

そこに土地や駐車場などの収入を加えれば、月30万円が見えてきます。

1軒が空室になっても、残りの物件から家賃が入ります。

7軒のうち1軒が空室なら、収入がすべてゼロになるわけではありません。

高額な1物件へ資金を集中させるのではなく、安い物件へ分散させるのです。

自己資金300万円を全部使わない

自己資金が300万円あるからといって、300万円の物件を1軒買ってはいけません。

購入した瞬間に現金がなくなると、修繕や税金に対応できなくなります。

最初は、自己資金300万円を次のように分けて考えます。

• 物件購入費

• 登記などの取得費用

• 最低限の修繕費

• 固定資産税や保険料

• 空室期間の維持費

• 想定外に備える予備費

• 次の物件を買うための資金

例えば、最初に0円から50万円以内の物件を2軒から3軒取得します。

購入代金、諸費用、最低限の修繕を含めて、1軒あたり50万円から80万円程度に抑えられれば、150万円から200万円ほどで複数の物件を動かせる可能性があります。

残りの資金は、予備費と次の物件代として残します。

最初から7軒を一気に買う必要はありません。

1軒目を貸す。

家賃を積み立てる。

2軒目、3軒目を貸す。

毎月入る家賃を増やしながら、次の物件を買っていきます。

大切なのは、自己資金を使い切らないことです。

現金が残っていれば、突然出てきた格安物件にもすぐ動けます。

とにかく安く買う

借金なしで家賃収入月30万円を目指すなら、最も重要なのは購入価格です。

高く買った物件を、リフォームで高級に仕上げて、高い家賃で貸す方法ではありません。

0円、10万円、30万円、50万円以内の物件を探します。

例えば、30万円で購入した戸建を、月3万円で貸せたとします。

年間家賃収入は36万円です。

購入価格だけで計算すれば、約10か月分の家賃で購入代金を回収できます。

もちろん、実際には登記費用、税金、修繕費、保険料、空室期間などがあるため、10か月ですべてを回収できるわけではありません。

それでも、1,000万円の物件から月5万円の家賃を得る場合とは、資金回収のスピードが違います。

不動産投資は、いくらの家賃を取るかより、いくらで買うかが重要です。

利益の大部分は、買った瞬間に決まります。

リフォームにお金をかけすぎない

築古戸建を購入すると、すべてを新品にしたくなります。

キッチンを交換する。

浴室を入れ替える。

床を全面的に張り替える。

壁紙を全部交換する。

外壁と屋根を塗装する。

しかし、50万円で買った家に300万円のリフォームをすれば、格安で買った意味が薄れます。

目標は、新築のようにすることではありません。

入居者が安全に、清潔に、普通に暮らせる状態にすることです。

優先するのは、生活に必要な部分です。

• 雨漏りを止める

• 水道を使えるようにする

• トイレを使えるようにする

• 電気の危険をなくす

• 給湯設備を確認する

• 臭いや大量の汚れを取り除く

• 壊れた鍵や窓を直す

• 最低限の清掃をする

見た目を豪華にするリフォームは、後回しです。

自分でできる清掃、草刈り、簡単な塗装などは自分で行う。

使える設備は交換しない。

中古品や安価な材料も活用する。

家賃が月3万円の物件に、家賃10年分のリフォーム費をかけてはいけません。

すぐ買い、すぐ貸す。スピードが命

格安物件は、検討している間に売れてしまいます。

0円、10万円、30万円の物件が出れば、ほかの投資家も問い合わせます。

資料を何日も読み、家族や知人に相談し、人口統計を調べている間に、現金で買える人が申し込みます。

だからといって、何も確認せずに買うという意味ではありません。

• 所有者

• 接道

• 再建築の可否

• 未登記部分

• 雨漏り

• シロアリ

• 大きな傾き

• 給排水設備

• 残置物

• 境界

• 固定資産税

• 周辺の賃貸需要

必要な項目を素早く確認し、買う基準を満たせば決断します。

スピードとは、調査を省略することではありません。

調査と判断を早くすることです。

購入後も同じです。

半年かけて完璧にリフォームするより、必要な部分だけを直して、すぐに募集を始めます。

家賃4万円の物件を半年空室にすれば、得られるはずだった家賃24万円を失います。

10万円安く修繕することにこだわり、募集が半年遅れたら、結果的に損をするかもしれません。

買うのも早く。

直すのも早く。

募集するのも早く。

この回転速度が、物件数を増やす力になります。

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家だけでなく、土地も貸す

不動産投資というと、家を貸すことばかり考えがちです。

しかし、収入を生むのは建物だけではありません。

使っていない土地や空きスペースにも、需要がある場合があります。

例えば、

• 月極駐車場

• 資材置き場

• 車両置き場

• 家庭菜園

• 倉庫用地

• 近隣住民への貸し出し

• 隣地所有者への貸し出し

建物が傷みすぎて住居として貸せなくても、土地や駐車スペースに価値があるかもしれません。

家と土地をセットで月4万円で貸す方法もあります。

家を月3万円、余っている駐車スペースを別の人に月5,000円で貸せることもあります。

所有する不動産のすべてを収益化できないか考えてください。

ただし、土地の用途、接道、契約内容、税金、自治体のルールなどは事前に確認が必要です。

「家として貸せないから価値がない」と決めつけないことです。

家賃は生活費に使わない

物件数を増やすために最も大切なのが、入ってきた家賃を使わないことです。

1軒目から月4万円の家賃が入った。

うれしくなって、旅行や外食に使う。

これでは、物件は増えません。

家賃は、次の物件を買うための積立金です。

月4万円なら、1年間で48万円。

2軒から月8万円入れば、1年間で96万円。

3軒から月12万円入れば、1年間で144万円です。

格安物件であれば、家賃の積立だけで次の物件を買える可能性があります。

1軒目の家賃が2軒目を買う。

1軒目と2軒目の家賃が3軒目を買う。

3軒分の家賃が4軒目を買う。

物件数が増えるほど、次の物件を購入するスピードも上がります。

これが、家賃を再投資する力です。

300万円から7軒を目指すイメージ

自己資金300万円があっても、一度に全額を使う必要はありません。

まずは2軒から3軒を取得し、家賃収入の土台をつくります。

最初の段階

0円から50万円以内の戸建を2軒から3軒取得します。

1軒あたり月3万円から4万円で貸せれば、月6万円から12万円の家賃収入になります。

家賃は使わずに積み立てます。

次の段階

自己資金の残りと、積み立てた家賃を使って4軒目、5軒目を購入します。

5軒から平均月4万円が入れば、月20万円です。

年間家賃収入は240万円になります。

最終段階

家賃収入を再び物件購入へ回し、6軒目、7軒目を取得します。

7軒から平均月4万円なら、月28万円。

土地や駐車場から月2万円を得られれば、合計月30万円です。

実際の達成期間は、物件価格、修繕費、空室期間、地域の賃貸需要によって変わります。

短期間で7軒買える人もいれば、数年かけて増やす人もいます。

重要なのは、一発で月30万円を狙わないことです。

月3万円。

月7万円。

月12万円。

月20万円。

このように、小さな家賃を積み上げていきます。

借金がないことの強さ

借金をしない最大のメリットは、毎月のローン返済がないことです。

入居者が退去しても、銀行への返済は発生しません。

家賃を下げる必要があっても、返済額とのバランスに追われません。

数か月空室になっても、固定資産税や最低限の維持費を払える状態なら、焦らず募集できます。

ローン返済がなければ、月3万円という低い家賃でも収益を作れます。

低家賃は、入居者にとって大きな魅力です。

年金生活者。

生活保護受給者。

ひとり親世帯。

外国人世帯。

ペットを飼いたい人。

荷物が多い人。

安い戸建を必要としている人はいます。

高い家賃を狙わず、長く住んでもらうことができれば、安定した収入につながります。

ただし、家賃30万円がすべて利益ではない

月30万円の家賃が入っても、30万円をすべて使ってよいわけではありません。

ローン返済がなくても、次の費用は発生します。

• 固定資産税

• 火災保険料

• 修繕費

• 退去後の原状回復費

• 入居者募集費用

• 管理費用

• 草刈りなどの維持費

• 所得税や住民税など

入ってきた家賃の一部は、必ず修繕や空室に備えて残してください。

また、7軒すべてが常に満室とは限りません。

家賃の滞納や設備故障が発生する可能性もあります。

目標は、家賃収入月30万円を達成することだけではありません。

経費を支払い、空室が出ても、長く持ち続けられる状態をつくることです。

最後に――300万円を1軒に使うか、家賃を生む仕組みに変えるか

自己資金300万円で、300万円の物件を1軒買うこともできます。

しかし、それでは、その物件が空室になった瞬間に家賃収入は0円です。

300万円を使って、0円から50万円以内の物件を複数取得する。

リフォームは最低限に抑える。

すぐに入居者を募集する。

家だけでなく、土地や駐車スペースも貸す。

入ってきた家賃は生活費に使わず、次の物件代として積み立てる。

この流れを繰り返せば、借金なしでも物件数を増やせます。

大切なのは、豪華な物件を所有することではありません。

月3万円から5万円を生み出す小さな不動産を、1つずつ積み上げることです。

月4万円の物件が1軒なら、年間48万円。

3軒なら、年間144万円。

5軒なら、年間240万円。

7軒なら、年間336万円です。

そこに土地や駐車場の収入を加えれば、年間360万円、月30万円が見えてきます。

借金をしなければ、銀行の融資審査を待つ必要もありません。

条件の合う格安物件が出たとき、自分の判断ですぐに動けます。

格安不動産投資では、このスピードが大きな武器になります。

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この繰り返しが、借金なしで家賃収入月30万円へ近づく、シンプルな方法です。