【投資のリアル】素人は「物件」を買い、プロは「スキーム」を組む。海外マネーを巻き込む不動産ディールの裏側

先日、金融インフラ（Canton Network等）に関する記事が「note マネー」にピックアップされ、非常に多くの方、特に金融リテラシーの高いスマートマネー層の方々に読んでいただきました。感謝申し上げます。

デジタルの世界で巨大なインフラの地殻変動が起きている一方で、私は「物理的なインフラや実業投資」でも取引を行っています。

今日は少し視点を変えて、最近手掛けている「海外マネーを巻き込んだ日本の不動産・リゾート投資」の生々しい裏側についてお話ししようと思います。

ネット上には「利回り〇〇%の物件の選び方」といったノウハウが溢れていますが、本物のビジネスの現場では「どの物件を買うか」は実は二の次です。最も重要なのは、「誰と、どういう座組（スキーム）でお金を回すか」という構造の設計なのです。

迫り来る「外資規制」の波と、淘汰される素人ブローカー

現在、歴史的な円安と相対的な不動産価格の安さから、日本の不動産（特に都心のレジデンスや地方の観光リゾート、民泊物件）には、北米やアジアから怒涛の勢いで海外マネーが流れ込んでいます。彼らは「日本の不動産はカントリーリスクも低い最高の資産だ」と知っています。

しかし一方で、こうした無秩序な外資の流入に対し、国もついに重い腰を上げようとしています。 背景にあるのは、一部の海外勢による「抜け道」の悪用です。日本国内に実態のないペーパーカンパニーを設立して不透明な取引を行ったり、不動産の取得やダミー事業を隠れ蓑にして、日本のビザ（経営管理ビザ等）を安易に取得したりする行為が横行しました。

安全保障や地域住民との軋轢、水資源の保護といった観点に加え、こうした「日本の制度へのタダ乗り」を防ぐため、外国人（外資）による土地・不動産の取得や事業活動に対する法規制を強化する動きがかつてないほど本格化しているのです。

この「法規制の強化」が意味することは一つです。 海外の富裕層を見つけてきて、右から左へ物件を横流しして手数料を稼ぐだけの「素人ブローカー」は市場から完全に締め出されるということです。

これからの時代、巨大な海外マネーを国内に呼び込むためには、日本の複雑な法律や地域ルールをクリアし、購入後も「適法かつ安全に事業を運用（管理）できる体制」をあらかじめ担保しなければなりません。海外投資家側も、その「体制」がない限り、怖くて日本の不動産にお金を出せなくなるのです。

これら現状については、財務大臣片山さつきさんのチャネルでも大枠を把握できます。

「仲良しクラブ」が引き起こす悲劇

先日、私のもとに知人経由で「日本のリゾート物件を買って民泊運用したいという海外の投資家がいる」という案件が持ち込まれました。

ここで、多くの人が陥る罠があります。 それは、案件を持ってきてくれた知人に対して、「紹介してくれてありがとう。うちで上手くまとめるから、僕から君に紹介料（数%）を払うよ」と言って、自らの身内（日本側のチーム）に取り込んでしまうことです。

これをやってしまうと、どうなるか。 知人は「紹介料」をもらってま満足し、実務からはフェードアウトします。結果、私（日本側）が、海外投資家の口座開設から、複雑化する法規制への対応、税金の説明、深夜のクレーム対応まで、すべての面倒を直接見なければならなくなります。これでは、いくら利益が出ても完全に「労働集約の泥沼」です。

プロのディールメイク：感情を排した「2 vs 2」の構造

そこで私は、不動産という金額もリスクも大きく、かつ法規制のハードルが高まっているディールにおいて、絶対に自分が矢面に立たない「冷徹で合理的なスキーム」を組みました。

知人を自分の身内に入れるのではなく、「海外投資家側の専属アセットマネージャー（現地資産管理人）」として、対岸に配置したのです。

私から知人への提案はこうです。 「僕から君に単発の紹介料を払うより、君が投資家側の『専属エージェント』として間に入った方がいい。俺たちは物件の仕入れと、日本の法規制をクリアした安全な現場運用（PM）に集中するから、君は海外投資家のハンドリングと窓口を専任でやってくれ。その代わり、投資家が得る毎月の運用益の中から、君にマネジメントフィーが永続的に落ちるスキームを一緒に作ろう」

これにより、構図は以下のようになります。

• 【日本側（実働部隊）】： 私とパートナー。コンプライアンスを遵守した物件のプロデュースと現場運用に集中し、トップラインから利益を発生させる。

• 【海外側（資金部隊）】： 海外投資家（資金） ＋ 知人（投資家側の窓口・AM）。

スキームがもたらす「最強のリスクヘッジ」

お金の出所を「私」からではなく「海外投資家」からに設定したことで、知人はただの紹介屋ではなく、「投資家の利益を守り、投資家に日本の厳しいルールを納得させる責任を持つプロ」へと昇華します。

もし運用中に海外投資家が「もっと利回りを上げられないか」と日本の法規制スレスレの無理難題を言ってきたとしても、私は直接喧嘩をする必要はありません。「君が彼からフィーをもらっているエージェントなんだから、日本の法律と相場を説明して上手くコントロールしてくれ」と、知人にボールを投げるだけで済む（防波堤になる）からです。

ビジネスにおいて、最初から「気の合う仲間と仲良くやろう」とすると、責任の所在が曖昧になり、必ず後で揉めます。 ドライに聞こえるかもしれませんが、「お金の出所と役割を完全に切り離し、互いにプロとして機能する構造（ルール）を作ること」こそが、結果的に長期的な利益と良好な人間関係をもたらす最大の防御策なのです。

まとめ：資産は「物件」ではなく「構造」に宿る

不動産投資に限らず、ビジネスの成否の8割は「実行する前」に決まっています。 どんなに利回りの良い物件（コンテンツ）を見つけても、スキーム（構造）がポンコツであれば、利益は砂のように手からこぼれ落ちていきます。

多くの人は「どの物件が儲かるか」を探し回ります。 しかし、本物のプロは「誰をどこに配置し、どういうお金の流れを作れば、規制の波を乗り越え、自分が一番汗をかかずに最大の利益をコントロールできるか」という座組（スキーム）の構築に最も頭を使います。

金融のデジタルインフラ（Canton）の話でも、法規制が絡む物理的な不動産ディールの話でも、根底に流れる「構造を見抜く力」は同じです。

皆さんはビジネスを行う際、目の前の「物件」ばかりを見ていませんか？ たまには一歩引いて、自らのビジネスの「スキーム」を俯瞰してみることをお勧めします。

それでは、また次回の記事で。

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