相続のとき、知らない兄弟がいた。現在進行形で相続難航中・・・2年半

Masayuki Tsutsumi/ジャパンリアルター株式会社　代表取締役

2026年8月5日 14:55

「父の相続は、母と私たち兄弟で話せば大丈夫ですよね」

不動産の相談では、そう聞かれることがあります。

実家を売る。預金を分ける。残った家財を整理する。

家族の中で話がついているように見えると、相続の手続きもそのまま進められそうに感じます。

ところが、戸籍を集め始めたところで、家族の知らない子どもの名前が出てくることがあります。

誰も会ったことがない。連絡先も知らない。父から聞いたこともない。場合によっては、亡くなった本人も家族に話していなかった。

この瞬間、相続は「家族で分ける話」から、「法律上の相続人を確定し、その人と手続きを進める話」に変わります。

想像しただけでも、かなり重い話です。

ただ、相続人を知らないまま不動産を売ったり、遺品を処分したりする方が、あとで大きな問題になりやすい。私は実務で、最初の査定より先に、戸籍と相続関係を確認することがあります。

この記事では、私が相談を受けてきた複数の案件をもとに、地域、時期、家族構成、財産内容などを特定できない形へ置き換えて書きます。特定の個人や一つの案件をそのまま再現したものではありません。

1. 相続の話が、知らない兄弟の存在で止まる

家族が最初に考えるのは、不動産の価格です。

「この家はいくらで売れるのか」

「売ったら、いくら残るのか」

「解体した方がいいのか」

しかし、所有者が亡くなった不動産では、価格の前に確認しなければならないことがあります。

誰が相続人なのか。誰が売却を決められるのか。遺言はあるのか。相続人の間で、売ることに合意できるのか。

家族が知らない子どもが戸籍から分かった場合、これまでの話し合いを一度止める必要があります。

「その人は家族ではない」

「今まで一度も会ったことがない」

「父も認めていなかったはずだ」

家族から、こういう言葉が出ることもあります。

気持ちはよく分かります。長年一緒に暮らしてきた家族からすれば、突然現れたように見えるからです。

ただ、相続で最初に見るのは、家族の記憶ではなく、戸籍に記録された親族関係です。

2. 「隠し子」という言葉の前に、戸籍で確認する

「隠し子」という言葉は、日常会話では強い印象を持ちます。

けれど、実務ではその言葉だけで結論を出しません。戸籍上、どのような親子関係が記録されているのか。認知などの手続きがあるのか。相続開始時点で誰が法定相続人に当たるのかを確認します。

法務省は、戸籍について、出生から死亡に至るまでの親族関係を公証する制度と説明しています。法務省「戸籍」

相続登記の手続きでは、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍をたどり、法定相続人を特定します。結婚などで新しい戸籍が作られている場合は、新しい戸籍から古い戸籍へさかのぼって確認します。法務省「相続登記②／法定相続編」

ここで大切なのは、戸籍を見て初めて分かる情報があるということです。

家族の中で聞いたことがない。本人が何も話していなかった。親族も知らなかった。

それでも、相続人に当たる可能性のある人を、最初からいないものとして扱うことはできません。

反対に、戸籍に名前があるように見えても、実際の相続関係や必要な手続きは個別に確認が必要です。「隠し子がいた」と聞いた時点で、家族だけで法的な判断をせず、司法書士や弁護士などへつなぐ方が安全です。

3. 不動産を売るなら、相続人の確定が先になる

相続した家を売却したいと相談されると、家の状態を確認し、査定額を考えます。

しかし、相続人が確定していないと、売却の話を進めても契約まで届きません。

法務省は、遺産分割について、法律で決められた相続人が全員参加して、相続財産の分け方を決める手続きと説明しています。法務省「不動産を相続した方へ」

不動産を売って現金で分ける場合も、誰が相続人なのかを確定し、売却することについて必要な合意を整えます。

先に不動産会社と媒介契約を結んだ。内覧を始めた。買主が見つかった。そこで初めて、知らない相続人の署名や合意が必要だと分かる。

この順番になると、買主にも迷惑がかかります。売主側は、「もう売れると思っていたのに」と焦ります。相続人として突然連絡を受けた人も、事情が分からないまま大きな判断を求められます。

だから、相続不動産では、査定と相続関係の確認を並行させます。価格の話をしないという意味ではありません。誰が売却を決められるのかを確認したうえで、売り方を考えるということです。

4. 家族が一番困るのは、金額より連絡の取り方

知らない相続人が見つかったとき、家族の頭に浮かぶのは「いくら渡すのか」かもしれません。

しかし、その前に難しいことがあります。

どうやって連絡するのか。何と名乗るのか。父が亡くなったことを伝えるのか。不動産があることを最初から言うのか。相続の話を誰がするのか。

連絡を受ける側からすれば、突然知らない人から手紙が届き、自分の親が亡くなったことや、財産の話を知らされることになります。

受け取る人にとっては、相続の問題だけではありません。自分の出生や家族の事情を、初めて知る機会になる可能性もあります。

「印鑑をください」から始めると、相手は手続きのために呼び出されたと感じます。

最初の連絡は、事実を整理し、急いで結論を求めないことが大切です。家族が直接連絡するより、弁護士や司法書士など、事情を説明できる第三者を通した方がよい場合もあります。

これは、相手に有利に進めるという意味ではありません。相手にも確認する時間が必要だからです。

相続には、亡くなった人の秘密だけでなく、残された人それぞれの人生が関係しています。金額だけを先に決めようとすると、話が余計にこじれることがあります。

5. 実務で起きる、知らない相続人が見つかった場面

ここでは、複数の相続相談に共通していた状況を、特定されないよう再構成して書きます。

5-1. 実家を売るつもりで、戸籍を取り寄せた

高齢の親が亡くなり、遠方に住む子どもたちが実家を売る相談を始めました。

家は長く空いていました。家財も残っている。庭の手入れもできていない。売却前に査定を取り、遺品整理と解体の見積もりも取ろうという流れでした。

家族の認識では、相続人は配偶者と子どもたちだけです。

ところが、相続登記の準備で戸籍を出生までさかのぼったところ、亡くなった親に、家族が一度も会ったことのない子どもがいることが分かりました。

相談の場で、最初に出た言葉は「そんな話は聞いていない」でした。

次に、「この人に連絡しないと家は売れないのか」「もう遺品を捨ててしまっていいのか」「実家の片付け費用は誰が払うのか」と質問が続きました。

この時点で、査定価格を決めても問題は解決しません。まず相続関係を整理し、誰がどの手続きを進められるのかを確認する必要があります。

5-2. 家族は不動産の話をしたいが、相手は親子関係を知りたい

実務では、家族側が「不動産を売って、法定相続分を渡せば終わる」と考えやすいです。

けれど、突然連絡を受けた相続人にとっては、家の価格が最初の問題とは限りません。

なぜ今まで知らされなかったのか。父は自分をどう考えていたのか。戸籍にある記録は本当なのか。自分が相続人になるとはどういうことなのか。

そこを確認しないまま、家の査定額や分配額だけを話すと、相手との距離がさらに広がります。

不動産会社ができるのは、物件の価格、売却方法、残置物、解体、買主の条件を整理することです。親子関係の確認や、相続人同士の法的な合意形成まで、単独で判断する立場ではありません。

だからこそ、相続人の確定後は、必要に応じて司法書士や弁護士につなぎます。家族間の感情を、価格の話だけで処理しないことです。

6. 連絡が取れないことと、相続放棄は別の話

知らない相続人の住所は分かった。しかし、手紙を送っても返事がない。電話番号が分からない。そもそも会ったことがない。

この状態になると、「返事がないから、こちらで進めていいのではないか」と考える人がいます。

しかし、連絡が取れないことと、相続を放棄したことは別です。

相続放棄は、家庭裁判所での手続きなど、法律上の確認が必要になります。返事がないから相続分がなくなる、という意味ではありません。

相続人の所在が分からない、住所に住んでいない、手紙が戻ってくる、話し合いに応じない。これらは、それぞれ対応が異なります。

自分たちで何度も連絡を続けるより、戸籍や住民票の附票などの調査、遺産分割の進め方、家庭裁判所の手続きを含めて、専門家へ相談します。

法務省は、相続登記について、相続によって不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内の申請が義務となる制度を案内しています。相続人の調査が難しい場合も、期限を意識して早めに専門家へ相談した方がよいでしょう。法務局「法定相続情報証明制度」

相続人が見つからないからといって、家を放置してよいわけでもありません。固定資産税、管理、雨漏り、近隣対応など、時間とともに別の問題が増えていきます。

7. 相続人が増えたとき、不動産売却はどう変わるか

知らない相続人が一人増えると、単に分ける人数が増えるだけではありません。

不動産を売却するか、誰が取得するか、残置物をどうするか、解体費を誰が負担するか。これらを関係者で整理する必要があります。

たとえば、家族の一人が「自分が費用を出して片付けてきた」と考えていても、他の相続人がその事情を知らないことがあります。逆に、相続人として見つかった人からすれば、これまで管理してきた人がどれだけ費用を負担したかは分かりません。

不動産の価格を決めるだけでなく、売却までにかかった固定資産税、管理費、修繕費、遺品整理費、解体費などをどう扱うかという話も出てきます。

ここで大切なのは、相続人に説明する資料を作ることです。

不動産の登記事項と戸籍上の相続関係
固定資産税や管理費の状況
建物と残置物の現況写真
修繕・遺品整理・解体の見積もり
売却した場合の費用と手取りの概算
売却以外に考えられる選択肢

資料がないまま「この価格で売ります」と言われても、突然参加する人は判断できません。

相続人が遠方にいる場合は、現地の写真や査定報告、見積書を共有し、何を決める話なのかを分けます。売却の合意と、遺品の処分の合意は同じではありません。

8. 遺品整理や解体を先にしてはいけない場面

相続人が決まっていない段階で、家の中を全部片付けることには注意が必要です。

通帳、実印、権利証、保険証券、契約書、手紙、写真、宝飾品など、あとから確認が必要になるものが残っているかもしれません。

家族には価値がないように見えるものでも、別の相続人にとっては、親子関係を確認する大切な資料かもしれない。本人に確認せず処分すると、あとで「なぜ捨てたのか」という別の争いになります。

解体も同じです。

相続人の合意がないまま解体すると、誰が費用を負担するのか、解体後の土地をどうするのかが曖昧になります。土地の使い方や売却条件を確認せず更地にしても、必ず高く売れるとは限りません。

空き家、遺品整理、解体、売却が同時に関係する場合は、名義、重要書類、残置物、解体の要否、買主条件を順に整理する考え方も参考になります。

空き家を最初に確認するときは、所有者、相続、残置物、建物の状態、売却方法を分けて考えることが大切です。空き家売却前の最初の確認でも、この順番を整理しています。

9. 相続の最初に、専門家へ渡す情報

相続人の調査を司法書士や弁護士へ依頼するとき、最初から完璧な資料がそろっていなくても構いません。

分かる範囲で、次の情報をまとめます。

亡くなった方の氏名、生年月日、最後の住所、本籍
婚姻、離婚、再婚、養子縁組について家族が知っていること
子どもの人数と、家族が把握している連絡先
遺言書の有無
不動産、預金、借入、税金、賃貸物件などの財産
すでに処分したもの、残っている遺品
相続人の間で、売却や管理について出ている意見

家族の中で意見が割れていても、そのまま伝えます。

「売りたい人」と「売りたくない人」がいる。

「一人が費用を負担している」。

「知らない相続人に、まだ連絡していない」。

これらを隠して、きれいな相談内容に整える必要はありません。問題が見えた方が、専門家も手順を組み立てやすくなります。

法定相続情報一覧図を使える場面もあります。法務局は、必要な戸籍を集めて一覧図を作成し、相続登記などの手続きに利用できる制度を案内しています。法務局「法定相続情報証明制度の具体的な手続」

ただし、一覧図を作れば家族間の合意まで済むわけではありません。相続人の確定と、財産の分け方の合意は、別の段階です。

10. 相続は、家族の記憶ではなく戸籍から始まる

知らない兄弟がいたと分かったとき、家族が動揺するのは当然です。

亡くなった人への怒り。今まで何も聞かされなかった悲しさ。家を守ってきた人の負担感。突然、相続人として連絡を受ける人の戸惑い。

一つの戸籍の記載から、何人もの感情が動きます。

だからこそ、最初から「いくら渡せば終わるか」と考えない方がいい。まず事実を確認し、相続人を確定し、どの手続きを誰が進めるのかを整理する。その後に、不動産の価格、売却、遺品整理、解体を考えます。

相続不動産では、家が古いか、いくらで売れるかも大切です。しかし、相続人が確定していなければ、どれだけ良い買主が見つかっても契約は進められません。

逆に、最初に戸籍と関係者を整理できれば、家族が知らなかった相続人がいても、手順を作ることはできます。すぐに合意できるとは限りません。数週間から数か月、場合によってはそれ以上かかることもあります。

それでも、分からないまま家を売ることはできません。

相続の最初の仕事は、遺産の金額を数えることではなく、誰が相続人なのかを確かめることです。

戸籍は、家族の秘密を暴くための書類ではありません。亡くなった人の財産を、誰が、どの手順で引き継ぐのかを確認するための公的な記録です。

見たくなかった事実が出てくることもあります。

そのときに急いで結論を出さず、専門家を交え、相続人それぞれが判断できる時間を作る。私は、不動産を売る前にそこを整えることが、結果的に家族全員の負担を減らすと考えています。

参考ページ

注意書き

本稿は、相続不動産の相談や売却実務をもとに、個人が特定されないよう事実関係の一部を変更・再構成したものです。実際の相続人の範囲、認知・養子縁組の有無、遺言の効力、遺産分割、相続放棄、相続登記、遺留分、連絡が取れない相続人への対応は、個別事情によって変わります。

知らない相続人が判明した場合や、相続人の所在が分からない場合は、家族だけで判断せず、司法書士、弁護士、税理士などへ確認してください。遺品整理、解体、不動産売却を先に進める場合も、相続人の権利関係と合意の状況を確認してください。

この記事を書いた人

堤誠之（つつみまさゆき）
ジャパンリアルター株式会社代表取締役

20歳で不動産業界に入り、不動産業界一筋21年目。累計成約数は1,000件を超える。自ら旅館法人の代表として再生・運営を手掛けた経験を持ち、現在は一棟収益不動産、旅館・ホテルの実務型売買と、サービサー対応を伴う任意売却の最前線に立つ。

不動産実務、AIプロダクト設計、システム監査、合意形成支援を中心に、専門性をWeb上で整理する設計を行っています。代表者の実務経験が伝わる状態を作ることを目標としています。

公式サイト：
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