【AIR】大相続時代はまち復活の大チャンス?! 不動産オーナーが若返ると、テナントも復活する理由

2026年8月4日 09:46

未だに商店街のシャッターの前に立つと、案内してくれる人はだいたい同じ説明をします。人口が減った、郊外に大型店ができた、だからもう需要がない。行政の担当者も、商店街の役員も、地元の不動産屋も、判で押したように同じことを言うわけです。

でも、そのシャッターの中を見せてもらうと話が変わります。中小企業庁商業課が平成29年3月に公表した空き店舗の調査では、店内の状況として最も多いのが「営業時のまま」で約60%、次が「倉庫・物置等に利用」で20%でした。棚も、レジ台も、値札も、閉めた日のまま残っている物件が6割を占めているわけです。

その割に様々な地方にいっても、なかなか空き店舗が積極的に売り出されるというよりは、お金にも余裕があるからそのまんま、ということが少なくありません。そういう物件に募集の看板は出ていませんし、ネットの賃貸情報にも載っていません。仲介に出ていない物件が何%あるのかを示す統計は、探しても見つかりませんでした。でも、そもそも仲介にも積極的に出していないのだから、借りたい人がいくら探しても見つけようがないのです。

「貸すつもりがない」が「借り手がいない」を上回っている

中小企業庁の委託調査「平成28年度空き店舗に対する認識等に関する調査」（平成29年3月）は、商店街に空き店舗が解消されない理由を聞いています。同率1位が「人口減少・郊外大型店への流出等の構造的問題」と「商店街のにぎわいが少ない」で62.3%、その次に来るのが「所有者に貸す意思がない」の59.0%でした。

長野県が令和7年4月18日に公表した令和6年度商店街実態調査及び商圏調査では、空き店舗の活用について「店舗として利用するつもりがない」が40.6%で、「貸したい・売りたいが借り手・買い手がいない」の38.9%を上回りました。調査主体も設問も違うので、順位をそのまま比べることはできません。でも、貸す気がないという回答が借り手がいないという回答を下回らないという構図は、8年前の国の調査でも最新の県の調査でも共通しているわけです。

1位に来ているのは、人口が減った、郊外に大型店ができたという、自分の外側に置いた説明です。そもそも人口が減るとか関係なく、貸す気がないわけですから、空いたままになるわけです。

そのうえ、動く主体もいません。2020年版小規模企業白書が平成30年度商店街実態調査をもとに示した数字では、空き店舗対策として行っている、または行ってみたい取組で最も多い回答が「特に関与していない」の57.6%でした。空き店舗対策を何もしていない商店街が6割近くあるのは、そもそも商店街には個別所有資産を動かす権限もないからです。個別の不動産オーナーが自ら貸そうと思わない限りは、動かないのです。

所有者本人に聞けば違う答えが返ってくる、という反論はあります。同じ平成28年度の調査で空き店舗の所有者195件に聞いた結果では、空き店舗のままである理由の1位は「賃貸／売却の相手先が見つからない」で約54%でした。でも同じ設問で「賃貸／売却しなくても生活に支障がない」が2割近くあります。相手先が見つからないと答えている人の多くは、探しに行っていないのです。

実際に大した独自営業もしていないのに、借主が現れるはずもなく、実際にはそのまちが駄目なのではなく、不動産オーナーが諦め、放置している物件が立ち並んでいるからだめ、ということが多くあるのです。

逆に言えば、この状況が打破されると大きくストリートも変わっていくという実感を改めて、鶴岡市でのこの2年ほどのプロジェクト進捗の中で持っています。特に戦後世代がもう晩年になり、いよいよ自分の資産整理にはいる時期になりました。

「不動産が底値まで下がり売却され、やる気ある若手オーナーが購入すると確実にテナントが入ってくる」という地方構造の核心を改めて理解できています。その点を今回はまとめておきたいと思います。

立地や物件が駄目なのではなく、やはりやる気なき高齢オーナーが保有しているから動かなかったというわけです。

そこが世代代わりをすると、当然若い世代は起業意欲がある人は一定数いるので、テナントリーシングもどんどん進んでいくのです。不動産オーナーの高齢化が、結局は若いテナントとのつながりを作りにくくなり、結果として貸し出すハードルがあがっていたというわけでもあります。

まさに戦後最大の相続時代がここから到来します。ここがまちを変える大いなる大チャンスなのです。