住宅ローン金利上昇で不動産価格は下がる？｜2026年、売主が知っておきたいこと

福岡で不動産売却を専門にしております、野口と申します。

最近、不動産のご相談を受けていても、

「金利が上がっていますが、今のうちに売った方がいいですか？」

という話が増えてきました。

2026年9月には、大手銀行5行が10年固定型の住宅ローン金利を引き上げました。一部の銀行では変動金利も上昇しています。

いよいよ、日本でも「住宅ローン金利が上がることを前提に考える時代」に入ってきたのだと思います。

では、金利が上がれば、不動産価格は下がるのか。

そして、今不動産を持っている方は、急いで売った方がいいのか。

私は、そこまで単純な話ではないと思っています。

この10年で、不動産を取り巻く環境はかなり変わった

ここ10年ほど、金融緩和の影響もあり、不動産価格は大きく上昇してきました。

福岡で売買仲介の仕事をしていても、この変化はかなり感じます。

以前であれば一般的な会社員の方でも検討できたエリアやマンションが、今ではかなり高額になっているケースも珍しくありません。

予算を抑えようとすると、

郊外へ行く。

築年数を古くする。

面積を小さくする。

このように、どこかで条件を変えなければ購入できない方も増えています。

買う側から見ると厳しい相場ですが、反対に、10年、15年前から不動産を所有している方にとっては、大きな含み益が出ているケースがあります。

つまり現在は、

「購入する人には厳しい相場」

である一方、

「以前から所有している人には売却しやすい相場」

でもあります。

同じ不動産市場でも、立場によって見え方はまったく違います。

金利が上がれば、不動産価格には確かに逆風になる

金利上昇が不動産価格に与える影響はあります。

例えば、同じ4,000万円を借りる場合でも、住宅ローン金利が上がれば毎月の返済額は増えます。

買主側が、

「月々12万円までなら払える」

と考えていたとしても、金利が上がれば借りられる金額そのものを下げなければなりません。

その結果、購入できる価格帯が下がります。

5,000万円の物件を買えていた人が4,500万円までしか買えなくなる人が増えれば、当然ながら5,000万円の物件は売れにくくなります。

そのため、基本的には金利上昇は不動産価格に対してマイナス要因です。

ここは間違いないと思っています。

ただし「金利上昇＝不動産大暴落」ではない

一方で、不動産価格は金利だけで決まりません。

ここが非常に重要です。

現在は、人件費、建築費、建材費なども上昇しています。

新築マンションを建てるコストそのものが上がれば、新築価格も簡単には下げられません。

新築が高ければ、

「新築は手が届かないので中古を買おう」

という方も出てきます。

さらにインフレが続けば、現金の価値が相対的に下がり、土地や建物など実物資産の価格が上昇する可能性もあります。

つまり今の不動産市場は、

「金利上昇による価格を下げる力」

と、

「インフレや建築コスト上昇による価格を上げる力」

の綱引きのような状態です。

どちらが勝つかを正確に予測することは、簡単ではありません。

「2026年に不動産大暴落」という情報をどう見るか

YouTubeやSNSを見ていると、

「2026年、不動産大暴落」

「今売らないと危ない」

といった刺激の強いタイトルを見かけます。

もちろん、将来的に不動産価格が下落する可能性はあります。

私も、今後ずっと不動産価格が上がり続けるとは考えていません。

ただ、いつ下がるのか。

どこまで下がるのか。

そもそも一度横ばいになるのか。

これは誰にも正確には分かりません。

不動産売買の現場に10年いて感じるのは、相場を完璧に当てることよりも、

「予想が外れても困らない判断をすること」

の方が大切だということです。

極端な情報は分かりやすいですし、注目も集まります。

ただ、実際の社会や相場は、上がる・下がるの二択ではありません。

上がることもあれば、下がることもある。

何年も横ばいになることもあります。

私は、こうした中間のグラデーションを見ることが大切だと思っています。

私なら、売るかどうかをこの3つから考える

では、不動産を所有している方は何を基準に判断すればいいのでしょうか。

私は売却のご相談を受けたとき、相場の予想だけで売る・売らないを決めることはおすすめしていません。

まず確認したいのが、

1つ目は、現在の不動産価格と住宅ローン残高です。

例えば3,000万円で購入した物件が現在4,500万円になっていて、住宅ローンが2,000万円しか残っていないのであれば、かなり余裕があります。

多少相場が下がっても、すぐに困る状況ではありません。

2つ目は、金利がさらに上昇した場合の返済額です。

変動金利を利用しているのであれば、金利がもう少し上がった場合に、家計への影響がどれくらいあるのか。

一度計算しておくことをおすすめします。

そして3つ目。

私はこれが一番重要だと思っています。

「今後、その家でどのような生活をしたいのか」です。

子どもの進学。

転勤。

定年。

親との同居。

住み替え。

資産整理。

不動産は金額が大きいため、どうしても「今売れば高い」「来年下がるかもしれない」という価格の話だけに意識が向きます。

しかし、自宅の場合は投資商品ではありません。

家族が生活する場所です。

100万円高く売ることだけを考えて、家族にとって良いタイミングを逃してしまえば、本末転倒になることもあります。

全員が今すぐ売る必要はない

私は、金利が上昇しているからといって、全員が今すぐ不動産を売るべきだとは思っていません。

特に10年以上前に購入された方の場合、

購入価格が安い。

住宅ローンの返済が進んでいる。

現在の価格が購入時より大きく上昇している。

こうしたケースもかなりあります。

その場合、慌てて売る必要はありません。

一方で、

数年以内に住み替える予定がある。

住宅ローン負担が大きい。

現在の価格で十分な利益が確保できる。

周辺で競合物件が増えている。

こうした状況であれば、今のうちに売却を検討する合理性もあります。

大切なのは、

「不動産価格はこれから上がりますか？」

という答えの出ない質問だけで考えないことです。

現在の価格。

住宅ローン残高。

金利。

家計。

家族。

次に住む場所。

他の資産。

ここまで含めて考えると、その人なりの答えが見えてきます。

相場を当てるより、自分の判断基準を持つ

私は、不動産でも株式でも、

「未来を完璧に予想すること」

にはあまり意味がないと思っています。

未来は分かりません。

だからこそ、いろいろな情報を集め、自分の頭で考えて、複数の可能性を想定しておく。

その上で、自分や家族にとって納得できる選択をする。

それが一番大切なのではないでしょうか。

金利上昇は、今後の不動産市場にとって無視できない変化です。

売却の難易度も、これまでより少しずつ上がっていく可能性があります。

特に今後は、立地、利便性、管理状態、築年数、物件のグレードなどによって、売れ方の差がさらに大きくなっていくと私は考えています。

だからこそ、

「不動産が暴落するらしいから売る」

でもなく、

「まだ上がりそうだから持ち続ける」

でもなく、

自分の物件が今いくらなのか。

自分はいくら残債があるのか。

今後どう暮らしていきたいのか。

まずはそこから考えてみてください。

福岡エリアで「自分の家が現在いくらくらいなのか知っておきたい」という方は、無料で査定を行っております。

売却するかどうか決まっていない段階でも問題ありません。

現在の相場や住宅ローン残高などを整理したうえで、売る・売らないも含めて考えていただければと思います。

不動産売却について気になることがございましたら、お気軽にご相談ください。