#22：会社員は「労働者」で終わらなくていい──与信を使って“小さな経営者”になるという選択肢
※本記事は「会社員として働きながら、会社の外にも資産や収入源を持ちたい方」に向けて書いています。
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こんばんは、サラリーマンmaroです。
前回の#21では、
「副業＝自分の時間を売ることだけではない」
という話を書きました。
会社員には時間がありません。
でも、会社員だからこそ持っている武器があります。
それが、
「与信」
です。
そして私は、その与信を活用して、
不動産賃貸業
という選択肢を取りました。
今回は、その話をもう一歩深掘りしたいと思います。
不動産賃貸業を続けてきて、
私が感じるようになったことがあります。
それは、
不動産賃貸業は、単なる「投資」ではない。
会社員のまま“小さな経営”を経験できる仕事でもある。
ということです。
今日は、その話を書いてみたいと思います。
会社員は「仕事をする人」だけではありません
私たち会社員は、
毎日会社へ行き、
会社から与えられた仕事をして、
給与をもらっています。
・営業
・企画
・人事
・経理
・技術
・管理
職種はいろいろありますが、
基本的には、
「自分の労働力を会社へ提供して給与を得る」
という仕組みです。
もちろん、それ自体は素晴らしいことです。
私も会社員として働いています。
でも、40代になって、
少しずつ考えるようになりました。
自分は、この先ずっと
「働いて給料をもらう」だけでいいのだろうか？
と。
会社員としての収入を上げようと思えば、
・昇進する
・転職する
・残業する
・資格を取る
いろいろな方法があります。
でも、
どこまで行っても基本は、
自分が働くことで収入を得る
という構造です。
そこで私は、
もう一つの世界を経験してみたいと思いました。
それが、
「資産に働いてもらう側」
です。
不動産を1戸持つと、「見る数字」が変わる
不動産賃貸業を始めると、
会社員として生活しているだけでは、
あまり意識しなかった数字を見るようになります。
例えば、
・家賃はいくら取れるのか
・管理費はいくらか
・修繕積立金はいくらか
・ローン返済はいくらか
・金利はいくらか
・固定資産税はいくらか
・空室になった場合、何か月まで耐えられるのか
・退去後の原状回復はいくらかかるのか
・5年後、10年後にいくらで売れそうなのか。
私は物件を持つようになってから、
お金を見る視点が明らかに変わりました。
「いくら入ってくるか」だけではなく、
「いくら残るか」まで考えるようになった。
これは、会社員として給与明細だけを見ていた頃にはなかった感覚です。
不動産賃貸業で経験するのは「4つの経営」
私が実際にやってきて感じるのは、
不動産賃貸業には、
大きく4つの要素があるということです。
① お金を調達する
まず、
金融機関から融資を受ける。
ここから始まります。
会社員である私たちは、
・勤務先
・年収
・勤続年数
・年齢
これまでの信用情報。
こうしたものを金融機関から評価してもらい、
融資を受けます。
つまり、
自分の「信用」を使って資金を調達する。
これって、
実はかなり経営者的な行為だと思うんです。
多くの事業では、
自己資金だけで大きく成長することは難しい。
だから経営者は、
・銀行から借りる
・投資家から調達する
・利益を再投資する
など、
「どうやって資金を集めるか」
を考えます。
不動産賃貸業を始めると、
会社員でありながら、
この「資金調達」を実際に経験することになります。
② 何にお金を使うかを決める
次は、
資産を買う。
ここが非常に重要です。
3,000万円借りられる。
だから3,000万円のマンションを買う。
ではありません。
その3,000万円を、
何に使うのか。
・東京なのか
・大阪なのか
・神戸なのか
・駅徒歩何分なのか
・ワンルームなのか
・1LDKなのか
・築何年なのか
・家賃はいくらなのか
・将来売れるのか。
私はこの判断を、
何度も繰り返してきました。
そして、
ここで強く感じたことがあります。
融資を受けることより、
「何を買うか」の方が圧倒的に重要です。
与信は、
使えばいいわけではありません。
限られた与信を、どの資産に配置するのか。
これは、
会社経営でいう「投資判断」とかなり似ています。
③ 毎月の収支を管理する
物件を買ったら終わりではありません。
次は、
運用
です。
・家賃が入る
そこから、
・ローン返済
・管理費
・修繕積立金
・管理委託料
・固定資産税
・修繕費
こうした支出があります。
そして、
最終的に、
いくら手元に残るのか。
私はここを見ます。
会社で言えば、
売上だけを見て、
「今月1億円売れました！」
と言っても意味がありません。
経費を引いて赤字なら、
会社としては厳しいですよね。
不動産も同じです。
家賃は「売上」。
大切なのは、そのあとにいくら残るか。
不動産を持つようになって、
私は「売上」と「利益」の違いを、
よりリアルに感じるようになりました。
④ リスクに備える
そして最後が、
リスク管理
です。
・空室になったら？
・エアコンが壊れたら？
・給湯器が壊れたら？
・金利が上がったら？
・修繕積立金が上がったら？
・家賃が下がったら？
・売却したいときに買い手が見つからなかったら？
不動産投資には、
さまざまなリスクがあります。
だから私は、
リスクをなくそうとは考えていません。
リスクは「なくすもの」ではなく、
「理解して、管理するもの」。
そう考えています。
これは不動産だけではなく、
会社経営でも同じだと思います。
「会社員なのに経営者」という感覚
ここまで書くと、
不動産賃貸業が、
ただマンションを買って家賃を受け取るだけではないことが、
少し分かっていただけると思います。
・資金を調達する
・投資先を選ぶ
・収支を管理する
・リスクを管理する
そして、
・管理会社
・金融機関
・賃貸管理会社
・リフォーム業者
・税理士
・司法書士
いろいろな方と関わりながら運営していく。
自分ですべての作業をするのではなく、
専門家や仕組みを使って事業を回す。
これも、
私が不動産賃貸業に面白さを感じている部分です。
私は会社員ですが、
会社の外では、
自分自身が意思決定者
です。
・買うのか
・買わないのか
・どの銀行を使うのか
・家賃をいくらにするのか
・売るのか
・持ち続けるのか
最終的に決めるのは、
自分です。
会社では自由に動かせないお金を、自分の事業では自分で決める
会社員の方なら、
分かっていただけると思います。
会社のお金は、
自分のお金ではありません。
数万円使うだけでも、
・上司の承認
・稟議
・予算
・決裁
などが必要になることがあります。
当然ですよね。
一方で、
不動産賃貸業では、
数千万円規模の意思決定を、
自分自身で行うことになります。
もちろん、
それだけ責任もあります。
銀行から借りたお金だから、
失敗しても会社が責任を取ってくれるわけではありません。
最終的な責任は、
自分にあります。
でも私は、
この経験は非常に大きいと思っています。
会社員のまま、
・数千万円規模の資金調達を経験する
・数千万円の資産を選ぶ
・毎月の収支を管理する
・そして出口を考える
会社員でありながら、
「経営者の視点」を持てるようになる。
これは、
不動産賃貸業から得られる、
お金以外の大きなメリットだと感じています。
「与信」は、ただの借入可能額ではない
私はこれまで、
与信を
「会社員が持っている見えない資産」
と表現してきました。
でも最近は、
もう一段違う見方をしています。
与信は、
「自分の労働力だけではできないことを実現する力」
でもあると思うんです。
例えば、
自分で3,000万円貯める。
会社員にとって、簡単なことではありません。
でも、
会社員として信用を積み上げていれば、
金融機関から3,000万円を借りられる可能性がある。
そして、
その3,000万円で、
家賃を生む資産を持つことができる。
前回の#21でも書きました。
自分の労働時間を5倍にすることはできない。
でも、与信を活用して
「資産が育つ仕組み」を複数持つことはできるかもしれない。
私は、
ここに会社員の大きな可能性があると思っています。
だから私は「借金」という言葉だけでは考えない
もちろん、
融資は借金です。
これは間違いありません。
返済義務があります。
だから、
借り過ぎれば危険です。
でも、
私はすべての借金を同じとは考えていません。
例えば、
消費するための借入と、
収益を生み出す資産を購入するための借入
は、
目的が違います。
だから大切なのは、
「借金だから怖い」
でも、
「借りられるなら借りよう」
でもありません。
その借入によって、
将来何が残るのか？
を見ることだと思っています。
会社員という立場を「土台」にする
私が、このnoteでずっとお伝えしてきたことがあります。
それは、
会社員を辞める必要はない
ということです。
会社員には、
・安定した給与があります
・福利厚生があります
・社会保障があります
そして、
・金融機関から評価される信用があります。
だから、
私は会社員という立場を、
捨てる対象ではなく、
資産形成の「土台」
として考えています。
・会社で働く
・給与を得る
・信用を積み上げる
・その信用を使って資産を持つ
・資産から家賃が生まれる
そして、
その家賃を原資として、ローン残債が少しずつ減っていく。
物件価値が維持されるとすれば、
その残債減少が、
「見えない資産化」
につながっていきます。
私は、
この循環をつくっていくことが、
会社員が与信を活用する大きな意味の一つだと思っています。
※もちろん、元金返済額がそのまま利益になるわけではありません。物件価格の変動、税金、空室、修繕、購入・売却費用などを考慮する必要があります。
1戸を持つと、会社を見る目も変わる
これは、
実際に不動産を持ってから感じたことです。
・会社の決算
・金利
・インフレ
・不動産価格
・税金
・キャッシュフロー
ニュースを見る目も少し変わりました。
以前なら、
「金利が上がったんだ」
で終わっていたニュースが、
・「自分の返済額にはどう影響する？」
・「家賃にはどう影響する？」
・「不動産価格にはどう影響する？」
と考えるようになります。
つまり、
自分事になるんですよね。
お金の勉強は、
自分のお金が動き始めた瞬間から、本気になります。
これも、
私が不動産賃貸業をやって良かったと思っていることの一つです。
ただし、誰でも始めればいいわけではありません
ここまで読むと、
「じゃあ自分も早く不動産を買った方がいいのか」
と思う方もいるかもしれません。
でも、
私はそうは思いません。
・近いうちにマイホームを購入したい
・生活防衛資金に余裕がない
・借入が多い
・転職したばかり
・家計に余裕がない
・不動産について勉強する気がない
こういう場合は、
今はやらない
という判断も正解です。
私がこれまで300人以上の会社員の方から相談を受けてきて感じるのは、
不動産投資は「できるかどうか」と、
「今やるべきかどうか」は別問題。
ということです。
ここを混同しない方がいいと思っています。
自分のポジションの強みを知る
今回、ある公務員向けの記事を読んでいて、
とても共感した考え方がありました。
それは、
自分が置かれている環境を「制約」として見るだけではなく、その環境だからこそ持っている「強み」に目を向ける
という考え方です。
私は、
これは民間企業の会社員にも同じことが言えると思いました。
例えば、
・「起業家は自由でいいな」
・「フリーランスは好きなことができていいな」
・「SNSで稼いでいる人はいいな」
と思うことがあります。
でも、
その人たちが持っていなくて、
自分が持っているものもあります。
・安定した給与
・勤務先
・勤続年数
・社会保障
そして、
・金融機関から評価される信用。
自分が持っていないものを羨むより、
自分がすでに持っている武器を最大限使う。
私は、
この考え方がとても大切だと思っています。
私の場合、それが「与信×不動産」だった
私は38歳のとき、
・特別なお金持ちだったわけではありません
・不動産の専門家でもありませんでした
・普通の会社員でした
でも、
一つだけ持っていたものがあります。
会社員として積み上げてきた信用。
その信用を使って、
1戸目を購入しました。
そこから、
・家賃をいただく
・ローンを返す
・残債を減らす
・次の物件を検討する
という経験を積んできました。
そして現在では、
14戸の区分マンションを保有するまでになりました。
ただ、
私にとって一番大きかったのは、
14戸という戸数そのものではありません。
「自分の給与だけで資産をつくる」
という考え方から抜け出せたこと。
これが、
一番大きかったと思っています。
会社員のまま、「選択肢」を増やす
不動産賃貸業をやったからといって、
会社を辞める必要はありません。
むしろ、
会社の外に資産があることで、
会社との付き合い方が少し変わるかもしれません。
・出世だけが人生ではない
・給与だけが収入ではない
・会社だけが自分の価値ではない
・そんなふうに思えるようになる
私は、
資産形成の本当の価値は、
資産額そのもの以上に、
「人生の選択肢が増えること」
だと思っています。
・会社を続ける
・転職する
・働き方を変える
・家族との時間を増やす
・将来、起業する
どれを選んでもいい。
資産があるほど、
「選べる側」に近づいていく。
私は、その状態を目指しています。
おわりに──会社員は「労働者」で終わらなくていい
会社員として働くことは、
何も悪いことではありません。
むしろ、
強い立場です。
ただ、
会社員であることを、
「給与をもらうためだけの立場」
で終わらせるのは、
少しもったいないと思っています。
会社員として得た信用を使い、
・資金を調達する
・資産を買う
・運用する
・リスクを管理する
・そして資産を育てる
会社員のまま、小さな経営者になる。
そんな生き方があってもいい。
私はそう思っています。
そして、
その第一歩は、
いきなり物件を買うことではありません。
まず、
「自分にはどれくらいの信用があるのか？」
を知ることです。
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私は、
不動産を買ってもらうために相談を受けているわけではありません。
今はやらない方がいいと思えば、
そうお伝えします。
大切なのは、
「買えるか」ではなく、
「今の自分にとって、やるべきなのか」。
そこを一緒に考えることだと思っています。
会社員として積み上げてきた、
あなた自身の「信用」。
一度、
その価値を確認してみてください。
もしかすると、
自分が思っている以上に、
強い武器をすでに持っているかもしれません。
今回も最後まで読んでいただき、ありがとうございました🎶
サラリーマンmaro
※本記事は情報提供を目的としたもので、特定の投資や物件購入を推奨するものではありません。最終的な判断はご自身の責任で行ってください。
※本記事は、私自身の経験や一般的な情報をもとにした情報提供を目的としています。記事中の3,000万円の融資例は説明のために簡略化した試算です。実際の収支、融資条件、元金返済額等は異なります。また、元金返済額がそのまま利益になるわけではなく、物件価格の変動、税金、空室、修繕、購入・売却費用等を考慮する必要があります。融資の可否・融資額は金融機関の審査によって異なります。不動産投資には、空室・修繕・金利上昇・賃料下落・価格変動等のリスクがあります。
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