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[REITシリーズ-4] Web3で建物をどのようにモデリングできるか？ (継続)

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REIT構造の全体的な概要については、以下のシリーズリンクをご覧ください。

実物不動産は一つの経済的有機体であり、次のような機能を遂行できなければなりません:

  • 投資家から資本を調達し

  • 賃貸収益を創出し

  • 各種請求書を支払い

  • ユーザーが投票に参加できるようにする必要があります

これがまさに当社のアクセラレータが各資産を複数のコントラクト(契約)で構成されたミニdAppとして扱う理由です。 以前のブログ投稿で説明したNFTは氷山の一角に過ぎません。 その下には、トークン化された不動産が実質的に作動するために同じように重要な構成要素が存在します:

  • 法的に分散所有権を示す代替可能な建物トークン「持分」

  • キャッシュフローを管理する金庫(Vault)と財務部(Treasury、これは次の文で詳しく扱う予定です)

  • 株主が意思決定に参加できるガバナンスシステム

この文章では、このような各要素を個別に見て、すべての構成要素を一つにつなげるファクトリー契約(Factory Contract)も一緒に説明し、文章を読み終えたら、建物が単なる一つのNFTではないということを理解することができるでしょう。 それは固有の持分を発行し、明確な持分構造(Cap Table)を維持し、投資家がスマートフォンでエアコン交換承認までできるようにしてくれる「ポケットサイズアプリケーション」であり、このすべてをBuilding Factoryが原子的(atomic)で一つの配布にまとめるという点を学ぶことになるでしょう。

なぜすべての建物には「ファクトリー」が必要なのですか？

不動産は、資本を調達し、賃貸収益を上げ、請求書を支払い、所有者が投票できるようにする必要があります。
Building Factoryはこのような機能を可能にする4つの核心契約を全て生成します:

完了すると、該当不動産はオンチェーンで完全に作動できるようになります:持分(Equity)が存在し、投票メカニズムが整っており、今後のアップグレードもコントラクトアドレスを移転せずに行うことができます。
前回の投稿でnewBuilding()呼び出しについてすでに取り上げていますので、今回はその後から続けて見ていきましょう。

ビルディングトークンを発行する (ERC-3643)

当該ビルの持分は小さくて同じ単位に分けられ、KYC(顧客身元確認)を通過した誰でも希望するだけの露出(持分)を購入できます — 10ドルであれ、1千万ドルであれ。 そして、これらのエクイティは24時間いつでも取引できます。 例えば、一つの建物の13.42%を所有し、午前3時に取引することもできるのです。
また、代替可能なトークン(fungible token)を使用することで、投資家はリスクを細かく調整することができます。 例えばシカゴのアパートに2%、リスボンホテルに5%を配分するというように、単一不動産に「オールイン」することなく分散投資することができます。

規制されたトークンを一目で見ることができます

このシリーズの読者なら、規制されたトークン 標準を使用することがどのような利点を持つのか、すでによく知っているはずです。 一般的なERC-20トークンの代わりに、私たちはERC‑3643を使用する計画です。 この標準はTokenyのT‑REXフレームワークから誕生し、公式的なイーサリアム改善提案(EIP)でもあります。
🔗 https://tokeny.com/erc-3643-validated-as-the-de-facto-standard-for-enterprise-ready-tokenization/

どうしてこれを使うのかですか？
不動産証券は必ずKYC/AML、投資家限度、地域制限(geo-fencing)などの規制に従わなければならないからです。 ERC‑3643は、これらの規定をすべての伝送過程に直接組み込み、規制条件を満たさない場合、トークン伝送自体を拒否できるように設計されました — 別途の中央運営者がいなくてもですね。
その結果、すでに280億ドル以上の実物資産(RWA)がこの標準を使用しており、Building Factoryスマートコントラクトでは以下のように実装されています:
🔗 https://github.com/hashgraph/hedera-accelerator-defi-eip/blob/main/contracts/buildings/BuildingFactory.sol

金庫(Vault)及び財務省(Treasury)の配布する

持分トークンが生成されると、2つの連続呼び出しによりキャッシュフロー構造を統合できます:

  1. newTreasury() - 財務省プロキシ(Treasury Proxy)と最初の収益金庫(Vault)を作成します。

  2. _deployVault() (internal) - 当該建物の持分トークンのためのERC‑4626またはERC‑7540ステーキング金庫を発行します。

財務省(Treasury)は準備金を保有し、送り状(請求書)を支払い、賃貸収益をトークン保有者に渡します。 一方、金庫(Vault)は投資家がトークンをステーキングし、収益(例:賃貸収益または流動性供給手数料)を受け取ることができるようにします。

コード抜粋:

ビルガバナンスによる投票

伝統的な上場不動産投資信託(REIT)投資家は運営にほとんど影響力を行使できません。 四半期ごとの報告書を受け取り、経営陣が実行してくれると信じている構造だからです。 しかし、オンチェーン モデルでは、まったく異なるアプローチをとります。 建物トークン(Building tokens)を株式のように保有している人なら、誰でも重要な意思決定に直接、透明に、そして仲介者なしで参加できなければならないというのが核心哲学です。 これを可能にするために、Building Factoryは不動産をトークン化するたびに専用ガバナンス契約(Governance Contract)を配布し、この契約の所有権は当該配布を始めたDAOまたは多重サイン(Multisig)ウォレットに移転され、投票権限は各保有者のトークン残高に比例して割り当てられます。

では、実際にどのような姿なのでしょうか？
以下は「建物のペット政策を変更する案件」という具体例です。 一つの提案が草案から実行までどのように進行されるかを示し、ここでインラインSolidityコードは各不動産と一緒に配布されるBuilding Governanceスマート契約から抜粋した内容です。

1. GovernorEvent: ProposalSucceeded(id); 提案作成
コミュニティ管理者（またはすべての保持者）がテキスト提案を提出します。

コントラクトがProposal Created(id,···)を発散します。
この時点で、すべてのビルトークン保有者が投票できます。

2. スナップショットと投票期間

  • 提案が作成されると、そのブロックで投票権限がスナップショットされます: ガバナーはIVotes.getPastVotes()を通じて残高を読み取ります。

  • 次の 48 時間、保有者は賛成、反対、または棄権取引に署名します。

  • フロントエンドは、building Governor.state(id)及びbuilding Governor.proposal Votes(id)を照会して、リアルタイム集計及び残り時間を表示することができます。

3. 提案成功
最終集計結果が賛成26%、反対4%であり、クォーラム(供給量の1%)が満たされていると仮定します:

他の作業は、実行を触発する人が出るまで発生しません。

4. 実行
この提案は'text-only'提案であるため、トレジャーリ呼び出しは添付されません。 実行は単に結果を変更不可能に記録します:

内部的にガバナーは一般的なexecute()を呼び出し、チェーンはポリシー変更が承認されたという不変記録(Proposal Executed)を保有します。

したがって次のようです:

  • 直接の権限行使: 株主が実際の支出を決定し、単なる諮問投票ではありません。

  • 明確な責任: 承認されたポリシー、投票履歴、実行ハッシュがチェーンに永久に保存されます。

直接使ってみてください。

このフローは、スマートコントラクトリポジトリの例題スクリプトでexamples/buildings/demoでも確認できます。
実行するにはリポジトリを複製し、cd examples/buildings/demoに移動した後、ts-node step_1.tsを実行します:

予想出力:

スクリプトは完全なファクトリーフローを実行します:

NFT、株式、トレジャーリー、ガバナーを作成し、最初の提案に使用できる委任された投票権限を準備します。

結論

私たちのアーキテクチャは、すべての建物を 1 つのスマート契約セットに切り替えます:

  • ERC-721 + メタデータURI → デジタル 登記: 位置、平面図、文書をIPFSに固定し、NFT保有者のアドレスがオンチェーンIDになります。

  • ERC-3643 ビルトークン → 規制に優しくKYCベースの株式型トークンで、DeFiとも連動します。

  • Treasury + Vault → 賃貸料の流れを管理、準備金を維持、保有者が持分をステーキングして収益を得られるようにします。

  • Building Governor → トークン保有量に応じてオンチェーン投票権限を付与し、投資家が政策変更と実物費用支出を承認できるようにします。

  • Beaconパターン → 一つのアップグレードスイッチですべてのスマート契約を最新ロジックで維持できます。

この構造は伝統的なREIT(不動産投資信託)とは比較できない透明性を持った、専門家水準のガバナンスと全世界取引が可能な不動産金融商品を作り出します。
次のシリーズではキャッシュフローの実行構造(cash-flow execution)を深く扱う予定です — Treasuryはどのように費用を支払い、Vaultはどのように収益を分配し、決済提案がガバナンスを通じてどのように流れるかを見てみましょう。

原文: https://hedera.com/blog/how-can-we-model-a-building-in-web3-continued

前シリーズ

[REITシリーズ1]ウェブ3技術を使用した不動産投資信託(REIT)の構築方法:

[REITシリーズ-2]トークン化が投資方式を変えている理由:

[REITシリーズ-3]ウェブ3でどのように不動産(ビル)をモデリングできるだろうか？:

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