住宅ローンの事前審査に落ちた。もう家は買えない？現役不動産営業マンが「次の銀行」を探すまで

「住宅ローンの事前審査、ダメでした」

この結果を聞くと、「自分は住宅ローンを組めないんだ」「もう家を買うのは難しいのかな」と思ってしまう人もいると思います。

でも実際の現場では、一つの銀行から「否決」という回答が来ても、それだけで住宅購入を終わらせることはありません。

だからといって、「じゃあ次の銀行に出してみましょう」と、手当たり次第に審査を出すわけでもありません。

私がまずやるのは、落ちた銀行に連絡することです。

なぜこの結果になったのか。

そこをできる限り確認してから、次の銀行を考えます。

そもそも、最初の銀行はどうやって選んでいるのか

住宅ローンの相談を受けたとき、まず確認するのは世帯年収です。

年収が分からなければ、どのくらいの借入額を検討できそうなのか、大枠すら作れないからです。

対面であれば、お客様カードに年収や勤務先、年齢などを書いていただきます。ご夫婦で購入する場合は、それぞれの勤務状況や雇用形態も確認します。

そのほか、自動車ローンやショッピングローンなど、現在ほかに借入があるか。あるなら月々いくら返済しているか、といったことも確認します。

最初から何十項目も細かく聞くわけではありません。このくらいの情報から、まず住宅ローンの審査で大きな懸念がありそうかを見ています。

特に問題がなさそうであれば、ネットから申込みができ、比較的早く回答が出る金融機関で事前審査を進めることがあります。

ここでの目的は、その銀行を最終的に使うと決めることではありません。

まず住宅ローンの承認を一つ取って、物件を「購入できる状態」に早く持っていくためです。

気になる物件が見つかってから事前審査を始めると、その数日の間に別の人から申込みが入ってしまうことがあります。だから私は、家が決まる前から事前審査を勧めることがあります。

一方で、最初から住宅ローン上の懸念が見えている場合は話が変わります。

個人事業主だったり、勤続年数が短かったり、永住権がなかったり。

こうした条件が分かっているのに、「回答が早いから」という理由だけで銀行を選んでもあまり意味がありません。

その場合は最初から、その条件でも取り組める可能性がある金融機関を探します。

住宅ローンは、誰に対しても同じ銀行へ出せばいいわけではありません。

問題がなさそうなのに「否決」。ここからが大事

世帯年収も問題なさそう。勤続年数も短くない。聞いている範囲では大きな借入もない。

それなのに、事前審査が否決になることがあります。

こういうとき、すぐに別の銀行へ審査を出すことはしません。

まず、審査をした金融機関の担当者へ連絡します。

「個信ですか？」

「過去の支払いの遅れですか？」

「ほかに借入がありました？」

「ご主人と奥様、どちらかに原因がありそうですか？」

かなり具体的に聞きます。

もちろん、金融機関が審査の否決理由をすべて教えてくれるわけではありません。個人信用情報に関わることでもあり、明確な回答をもらえないこともあります。

担当者によっては、かなりやんわりとした回答になることもあります。

それでも会話を続けていると、原因を考えるヒントが出てくることがあります。

例えば、

「うちでは難しいですが、この条件なら別の金融機関では相談できるかもしれません」

という話が出ることもあります。

こちらからすると、それも大きなヒントです。その金融機関なら取り組める可能性があるということは、今回ネックになっているのはこの辺りかもしれない、とある程度逆算できることがあるからです。

銀行から答えを教えてもらうというより、銀行との会話から原因の候補を少しずつ絞っていく。

実際には、そんな作業をしています。

「借入はありません」と聞いていても、後から出てくることがある

銀行へのヒアリングで、個人信用情報や既存借入の可能性が見えてきたら、お客様にももう一度確認します。

初対面のお客様に、いきなり過去の支払い状況まで細かく聞くのは難しいものです。

そして、お客様自身が「借入」と認識していないケースもあります。

例えば、リボ払い、キャッシング、医療ローン。

最初は「借入はありません」と聞いていても、具体的に確認していくと、こうした支払いが出てくることがあります。

何かを隠していたというより、本人の中では住宅ローン審査に関係する「借入」という認識がなかった、ということもあります。

だから私は、最初から疑うように細かく聞くのではなく、審査結果と銀行からの話を見ながら、必要なところをもう一段深く確認していきます。

原因が見えても、すぐ次の審査には出さない

ある程度、否決になった原因の候補が見えてきた。

ここでようやく次の銀行を考えます。

ただ、それでもいきなり審査を出すわけではありません。先に金融機関へ相談します。

例えば、

「別の銀行では、既存借入が理由と思われる形で否決になっています。現在の借入がこれくらいで、年収がこれくらいです。この条件でも御行では取り組める可能性がありますか？」

といった形です。

そこで「この条件なら検討できます」となれば、事前審査を進める。

反対に、「その条件だとうちでも難しいです」ということであれば、わざわざ審査を出す必要はありません。

住宅ローンを扱っている金融機関はたくさんあります。都市銀行、地方銀行、ネット銀行、信用金庫など、それぞれ商品も違えば、審査の見方や取り扱える条件も同じではありません。

だから大切なのは、

審査を出す銀行を増やすことではなく、審査に出す前に銀行を絞ること。

私はこの順番で考えています。

「かなり厳しい」と思った住宅ローンが通ったことは、一度や二度ではない

これまで住宅ローンの相談を受けてきて、正直、最初に条件を聞いたときに「これはかなり難しいな」と思ったことは何度もあります。

それでも、その条件だけで「無理です」とは決めず、取り組める可能性のある金融機関がないかを探してきました。

例えば、個人事業主のお客様。

所得は約500万円、売上は約1,000万円。さらに月5万円ほどの自動車ローンがあり、希望していた住宅ローンは所得に対して約14倍でした。

数字だけを見れば、かなり厳しい条件です。

簡単に進んだ案件ではありませんでしたが、金融機関への確認を重ね、最終的には希望額で承認になりました。

ほかにもあります。

個人信用情報に「異動」の情報が複数登録されていたお客様。

永住権を申請している途中だった外国籍のお客様。

ご夫婦ともに永住権を持っていなかったお客様。

同性パートナーのお二人で、一方は帰化して日本国籍を取得していましたが、もう一方は永住権を持っていなかったケース。

どれも、最初からすんなり住宅ローンを組めたわけではありません。

金融機関へ相談して、「この条件では取り扱えません」と言われたことも何度もあります。

それでも、信用金庫、地方銀行、ネット銀行など、それぞれに条件を伝えて確認していくと、取り組める可能性のある金融機関が見つかることがあります。

そして最終的に住宅ローンを組めたケースを、実際に何度も経験してきました。

もちろん、ここに書いた事例と同じ条件なら住宅ローンが通る、という意味ではありません。

同じ「個人事業主」でも、所得、売上、事業年数、既存借入などは違います。

同じ「永住権なし」でも、在留資格や配偶者の状況、自己資金などによって条件は変わります。

個人信用情報についても、登録されている内容や時期は人によって違います。

だから、

「個人事業主だから無理」

「永住権がないから無理」

「一度否決されたから無理」

と、条件を一つ見ただけで結論を出すことはしたくありません。

その人の状況を整理して、その条件でも相談できる金融機関がないかを一つずつ確認する。

かなり地道で、時間のかかる作業です。

それでも、一つの銀行の答えだけで住宅購入を諦めてしまう前に、確認してみる価値はあると思っています。

もちろん、探せば必ず通るわけではない

ここは誤解してほしくありません。

金融機関をたくさん知っていれば、どんな人でも住宅ローンを通せるわけではありません。

現時点では、取り組める金融機関がかなり限られる条件もあります。

信用情報の内容によっては、今すぐ別の金融機関へ申し込むより、まず状況を確認した方がいいこともあります。既存借入を整理した方がいいケースもあれば、時間を置いた方がいいケースもあります。

だから、

「住宅ローンに落ちても絶対大丈夫」

とは言えません。

でも、

「一つ落ちたから、もう無理」でもありません。

ここは分けて考えてほしいと思っています。

「住宅ローンは難しい」と言われたら、別の不動産会社に相談してもいい

もう一つ、家を買う側の人に知っておいてほしいことがあります。

住宅ローンで提案される銀行は、担当する営業マンによって違います。

住宅ローンの商品や条件は常に変わっていますし、金融機関によって審査の見方や取り扱える条件も違います。

普段からどのくらい銀行の担当者とやり取りをしているか。これまでどんな住宅ローンの相談を経験してきたか。難しい案件で、どこまで金融機関を探したことがあるか。

そうした経験によって、営業マンの頭の中にある「次に相談する銀行」は変わります。

一般的によく使われる金融機関へ確認して難しければ、そこで「住宅ローンは厳しいですね」と判断する営業マンもいると思います。

それが間違っているという話ではありません。本当に難しいケースもあります。

ただ、その営業マンが知らない金融機関や、普段あまり取引をしていない金融機関なら相談できる可能性が残っていることもあります。

だから、もし一つの不動産会社で、

「この条件では住宅ローンは難しいと思います」

と言われたとしても、それだけで家を買うことまで諦める必要はありません。

別の不動産会社や、住宅ローンに詳しい担当者へもう一度相談してみる。

それも一つの方法です。

もちろん、相談先を変えれば必ず承認になるわけではありません。

それでも、「一つの銀行の否決」と同じように、一人の営業マンの見立てだけを住宅購入全体の結論にする必要もないと私は思っています。

銀行選びは「人」だけで決まらない

住宅ローンは、借りる人の年収や勤務先だけを見ているわけではありません。

購入する物件によっても、使える金融機関が変わることがあります。

物件の条件によっては取り扱いができない金融機関もあります。

反対に、ZEHや長期優良住宅など、一定の住宅性能を満たすことで、商品によっては金利優遇を受けられることもあります。

さらに、住宅ローンの商品や金利もずっと同じではありません。融資を実行する月によって金利が変わることもありますし、期間限定のキャンペーンが行われることもあります。

私は普段から金融機関の担当者とやり取りをしていますが、住宅ローンの情報は常に動いています。

半年前に条件が良かった銀行が、今も一番いいとは限りません。

だから銀行を考えるときは、

その人に合うか。
その物件に使えるか。
実際に借りる時期の条件はどうか。

この3つを見ています。

最初に承認になった銀行を、そのまま使うとは限らない

最初の事前審査で承認になったからといって、必ずその銀行で住宅ローンを組むわけではありません。

最初の事前審査は、まず「購入できる状態」を作るために利用していることもあるからです。

物件が決まったら、そのお客様が利用できる金融機関を改めて比較します。

私がまず見るのは金利です。

住宅ローンは数千万円を長期間借りるものなので、金利差は無視できません。

そのうえで金利が同程度なら、団信の保障内容を比較します。

ほかにも、ペアローンを使いたい、夫婦どちらかの保障を厚くしたい、変動と固定を組み合わせたい、長い期間で借りたい、といった希望によって選ぶ銀行は変わります。

給与振込口座の変更による優遇や、繰上返済時の手数料なども比較材料になります。

つまり、「金利が低い銀行を探す」こと自体は間違っていません。

ただ、その前に「自分の条件で利用できる銀行はどこなのか」を考える必要があります。

利用できる金融機関を絞ったうえで、金利、団信、借り方などを比較する。

この順番です。

一つの「否決」を、家を買えないという答えにしないでほしい

住宅ローンの事前審査に落ちると、不安になると思います。

特に、理由が分からないまま「否決」とだけ言われれば、「自分には住宅ローンは無理なんだ」と思ってしまうかもしれません。

でも、現場ではそこで終わりではありません。

なぜ否決になったのか。

銀行から聞ける範囲で原因を探す。

必要ならお客様にも、もう一度詳しく話を聞く。

その条件なら、どの金融機関で取り組める可能性があるのかを探す。

そして、審査に出す前に金融機関へ相談する。

一つずつやっていきます。

それでも難しいことはあります。探せば必ず通るとも言えません。

でも、他の不動産会社や金融機関で「住宅ローンは難しい」と言われたとしても、その一言だけで家を買うことまで諦めてほしくありません。

銀行を変えてみる。

相談する営業マンを変えてみる。

それでもう一度、可能性がないか確認してみる。

住宅ローンに落ちたら、次の銀行を探す前に、まず「なぜだったのか」を探す。

一つの銀行の「否決」も、一人の営業マンの「難しい」も、住宅購入そのものの答えとは限りません。

そこから次の選択肢が見えてくることがあります。