【🏡ボロ戸建戦略 #001】物件を紹介してもらう方法

はじめまして、サラリーマン大家くまっちと申します。
栃木県で自宅から車で20分のドミナント戦略で運営しています。
それ以上かかるところ、街中以外の物件は全てお断りしています。

地元だったんでしょ？コネがあったんでしょ？お金持ちなんでしょ？
いいえ、皆さんと同じ持たざる者です。
千葉県市川市で22年過ごし、大学卒業後、勤務先が栃木になり、誰も知らないところで友達もいません！妻も栃木は関係ありません。
勤め人3年目までは給料が入ったらクレジット支払いで全てお金がなくなっており、お米しか食べない毎日でした。(炊飯器とお米は親が提供してくれていました)
コンビニで先輩からこの中で好きなものを奢ってやるよと言われ、いつも「「のりたま」」をお願いしてました。味変を楽しむことしかできないどん底の人生でした。

栃木県だから成功したんじゃないの？←これに関してはその通りかもしれません。
自分の手札の中から最適な方法を選んだと解釈しています。

購入方法はアットホームのようなポータルサイトからの購入は一切しておらず、物件を紹介してもらい買うのみです。

ツイッターでよく拝見するのは、ポータルサイトから問い合わせをして鬼のような指値をする方法です。私はその方法で成功したことがありません。20回以上チャレンジはしたのですが、一度も指値は通ったことがありません。

そして何より仲介会社から文句を言われてメンタルが弱い私は負担が大きく挫折しました。でもこれしか逆転できないと思い必死に行動しました。

指値した物件はありません！(成功したことないのでカウントせずw)
購入する意思を表明するだけです。実は紹介物件は金額がないのです。
自分が欲しい金額を提示するだけなんです。50万が多い理由は、売主の手元に残してあげようかなと考えて50万と伝えてます。50万以外は売値なので、売主の言い値で購入しています。
めっちゃ気楽だし、とても感謝されるし、お礼に売主から美味しい野菜や果物をもらえるようになりました。最近では天職だと思っています。

下記画像は不動産投資をはじめてからの実績です。
最初の頃は全然買えなく、買いたい病になっていました。隣の県まで内見してました。わかってきたのは4号からで、最近9号まで購入できたことで安く買う方法に再現性があるんじゃないかと思いまとめました。
不動産屋から不動産は購入するのだと思っていました。よくよく考えると不動産屋入ったらすでに中流まで来てますよね。ボロ戸建の川上物件は不動産屋を入れない物件だと私は解釈しています。もちろんアパートとかマンション1棟となると話は変わってきます。

仲介手数料を払うだけで利回りに大きく影響します。これを削るのも大事です。
司法書士にかけるお金も論外だと思います。(融資の場合は別)
私は、不動産登記も自分でやりますし、相続や農地転用も自分でやってきてます。削れるものは絶対に削ります。

一番右の物件紹介元の話です。
1人の人と仲良くなって沢山物件紹介されたんじゃないの？と思う人はいると思います。違うんです。同じ不動産会社は一社もありません。

2021年12月に初めて不動産を購入し実績で、敷金礼金は入れてません。
丸1年で家賃年収780万、  手取り600万 (詳細は月54.8万)
融資を行い大幅にCFが増加

丸2年で家賃年収1100万、手取り840万 (詳細は月73.6万)
運転資金500万と死亡保険5000万の生命保険(合計7万)も含めて算出
ボロ戸建だけで見ると毎年同じぐらいのCF増加

私の投資スタイルは「購入→募集→リフォーム」です。
内見があったらその人が気になるところだけをリフォームするスタイルです。
簡単な表装リフォームはやれますが、ライフラインは難しいのでできません。
ボロ戸建ファイトできない人でもこのスタイルなら可能だと思います。

「トイレをボットン便所から洋式にしないと…」はあなたの感想ですよね？入居者の感想ではないので、無駄なリフォームと言っても良いと思います。
案内時の返答は、「和式トイレにかぶせると洋式になるやつ売ってます」
「ボットントイレは汲み取りが必要になりますが、下水が通っていると上水の2倍の料金を払わないといけないので費用面では節約になります。」

「床がベコベコで直さないと…」はあなたの感想ですよね？その床が緩いぐらいが丁度いいとか言う人もいます。無駄なリフォームと言っても良いと思います。
案内時の返答は、「床はベコベコなので合板を3枚お渡しします。危ないと思うところに置くと安定します。」

「土壁は嫌だから壁紙貼らないと…」はあなたの感想ですよね？入居者の感想ではないので、無駄なリフォームと言っても良いと思います。
案内時「土壁は家が呼吸をすると言われてますよね・・・」「土壁が嫌ならご自身で壁紙を貼っても大丈夫なのがうちの強みです。」

自分の価値観を相手に押し付けているだけです。相手の世界観(価値観)を受けれて反映してあげると顧客満足度がかなり上がります。

もちろん高く貸すのであれば、仰る通り気になるところは全て直してください。高く借りる人の価値観はそれで合っています。

誰もが同じスタイルではなので、否定はしません。私は、ただ仕事ができないポンコツなんです。

私の仕事は、高い家賃で貸すのではなく、住めない物件に住める実力がある猛者を探してくるのが仕事だと思っています。
高く貸すよりもストレスと時間とリフォーム費を減らす方法に舵を切りました。

購入方法に話を戻します。
毎日ポータルサイトを眺めている時期がありました。さらに物件が見つからなく隣の県の物件まで内見して指値していた時期もありました。どうしても無駄な時間を減らしたかった。そして、鬼の指値を何度かやってわかったことがあります。その理解した法則をまとめたnoteになります。

誰かにコンサルを受けるよりもこの格安のnoteで実践してみてはいかがですか？
安く物件を購入できれば、あとはYouTubeを見ながらDIYで失敗する可能性が小さく済みます。

あなたならAとBどちらを選びますか？
A. 毎日ポータルサイトを見て、指値をするのか
B. 物件を紹介してもらって物件に金額をつけるのか。
どちらが金持ちの近道なのか、どちらが川上物件に近いのか。どちらが楽か。
もう私はポータルサイトを見ていません。

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