買ってからでは遅い！競売物件購入後に起きるトラブル⑫――「書いてあったのに見落とした！」現況と登記面積が違う建物を買ってしまったケース

競売物件を購入するとき、多くの入札者は、
「いくらで落札できるか」
「周辺相場よりどのくらい安いか」
に注目します。
しかし、競売物件で本当に重要なのは、
「3点セットに書かれている情報を、どこまで正確に読み取れるか」
ということです。
今回取り上げるのは、
現況調査報告書に、登記上の建物面積と現況の建物面積が異なることが記載されていたにもかかわらず、それを十分に確認しないまま入札してしまった
というケースです。
つまり、今回のトラブルは、
「情報がなかった」のではありません。
むしろ、
「情報は3点セットに書かれていたのに、買受人が見落としてしまった」
ことが問題だったのです。
これは競売物件を購入する人にとって、非常に重要な教訓になります。
1　今回の物件
今回の物件は、築年数が経過した木造2階建て住宅です。
買受人は、
「土地の立地が良い」
「建物も十分利用できそうだ」
「周辺の市場価格と比較すると安く取得できそうだ」
と考えました。
そして、BITに掲載されている3点セット（物件明細書・現況調査報告書・評価書）を確認して入札しました。
結果は、
無事に落札。
買受人は、
「良い物件を安く取得できた」
と喜びました。
ところが、購入後にリフォームの準備を始めたところ、建物について気になる点が出てきました。
2　「登記面積」と「現況」が違っていた
建物について詳しく確認すると、
登記されている建物の面積と、現況の建物の面積が一致していませんでした。
しかし、ここで重要なのは、
「購入後に初めて分かった」
わけではなかったことです。
実は、
現況調査報告書には、その相違について記載されていました。
つまり、
3点セットをきちんと読めば、入札前に把握できた可能性が高かった情報
だったのです。
3　では、なぜ見落としてしまったのか？
原因は、
入札価格にばかり目が向いていたこと
でした。
買受人は、
売却基準価額
買受可能価額
周辺の土地価格
建物の築年数
立地条件
などを中心に検討していました。
一方で、
「登記上の建物面積と現況が一致しているか？」
という視点で、現況調査報告書を十分に確認していませんでした。
結果として、
購入後になって初めて問題の重要性に気付いた
というわけです。
4　「書いてあるから大丈夫」ではない
ここで重要なのは、
「現況調査報告書に記載されていたのだから問題ない」
ということでもありません。
現況調査報告書に記載されているということは、
買受人が入札判断をするための重要な情報が提供されていた
ということです。
したがって、買受人には、
その情報を読み、意味を理解し、入札価格に反映させること
が求められます。
今回のケースでは、
「情報がなかったこと」ではなく、「情報を読み取れなかったこと」
が問題でした。
5　面積の違いを見つけたら、次に何を見る？
では、
「登記面積と現況面積が違う」
と分かった場合、どうすればよいのでしょうか。
ここで、
「面積が違うから、この物件は危険だ」
と直ちに判断する必要はありません。
重要なのは、
なぜ違っているのか
を確認することです。
例えば、
増築
減築
建物の一部の変更
測量上の相違
過去の改築
登記手続がされていない部分
など、さまざまな可能性があります。
6　「面積が違う」こと自体より原因が重要
例えば、
登記面積が100㎡
現況面積が120㎡
だったとします。
この数字だけを見れば、
「20㎡も違う！」
と驚くでしょう。
しかし、本当に重要なのは、
「なぜ20㎡違うのか？」
です。
もし増築によるものなら、
「いつ増築されたのか？」
「どのような増築なのか？」
「建築関係法令との関係はどうなのか？」
などを確認する必要があります。
7　ここで買受人が負担した「時間」
購入後、買受人は専門家に相談することになりました。
すると、
現況確認
図面確認
増築部分の確認
登記関係の確認
建築関係の確認
などが必要になりました。
本来なら、
「購入してすぐリフォーム」
する予定でした。
ところが、
増築部分について確認が終わるまで工事計画を進めにくい
状況になりました。
その結果、
予定していたリフォームの開始時期が遅れる
ことになりました。
8　費用も発生した
さらに、
専門家への相談費用
現況確認費用
必要な測量費用
登記関係の費用
などが発生する可能性があります。
もちろん、具体的な費用や必要な手続は個々の物件によって異なります。
しかし、重要なのは、
「本来なら入札前に把握しておきたかった問題について、購入後に費用をかけて調査することになった」
という点です。
9　もし入札前に気付いていたら？
ここが今回の記事の最大のポイントです。
もし買受人が入札前に、
「登記面積と現況面積が違う」
という記載に気付いていたら、
次のような検討ができました。
① 増築部分についてさらに調査する
↓
② 建築関係について確認する
↓
③ 必要な手続や費用を想定する
↓
④ リフォーム計画への影響を考える
↓
⑤ 最終的な入札価格を調整する
あるいは、
「今回は入札を見送る」
という選択肢もありました。
10　競売では「入札しない」ことも重要な判断
競売物件を探していると、
「この物件は安い！」
と思った瞬間に、入札したくなることがあります。
しかし、
入札することが正解とは限りません。
3点セットを確認して、
「この問題を自分で解決できるだろうか？」
と考えた結果、
「自分には難しい」
のであれば、
入札を見送ることも立派な投資判断です。
11　現況調査報告書は「読む」のではなく「照合する」
今回のケースから学べる重要なポイントがあります。
それは、
「3点セットは、一冊ずつ読むだけでは不十分」
ということです。
例えば、
現況調査報告書
→ 現在の建物の状況
評価書
→ 建物の構造・面積・評価
物件明細書
→ 権利関係等
を確認したら、
それぞれの情報を照合します。
12　「数字の違い」を探す
競売物件の調査では、
数字の違い
に注目することも重要です。
例えば、
土地面積
建物面積
築年月（築年数）
間取り
建物の構造
建物の階数
などです。
特に、
「登記面積と現況面積が違う」
という記載があれば、
その理由を確認する
ことが重要です。
13　写真と図面も照合する
数字だけではありません。
現況写真と建物図面を照らし合わせ、
「この部屋は図面にあるか？」
「この張り出した部分は何か？」
「建物の形状は図面と一致しているか？」
と確認します。
こうした作業をすると、
増築や改築の可能性に気付きやすくなります。
14　「見落とし」は高くつく
今回のケースでは、
情報そのものは存在していました。
それなのに、
「自分には関係ないだろう」
「大した問題ではないだろう」
と考えてしまった。
その結果、
購入後に調査費用と時間を負担することになりました。
これは競売物件に限らず、不動産購入全般に通じる教訓です。
15　「3点セットを読む力」が最大の防御になる
競売物件には、
一般の中古住宅とは違う特徴があります。
それは、
物件に関する重要な情報が3点セットに集約されている
ということです。
だからこそ、
「3点セットを読めば終わり」
ではありません。
重要なのは、
「そこに何が書いてあるのか」を理解すること
です。
そして、
「この記載が、購入後にどんな問題につながる可能性があるのか？」
まで考える必要があります。
16　今回のケースで発生した負担
今回の買受人が購入後に負担することになったのは、
金銭的負担
専門家への相談費用
現況確認費用
必要な測量費用
登記関係費用
必要に応じた建築関係の対応費用
など。
そして、
時間的負担
専門家との打合せ
資料確認
現況確認
リフォーム計画の変更
工事開始の遅れ
などです。
さらに、
精神的負担
「こんな問題があるとは思わなかった」
という不安も生じます。
17　入札前に確認すべきチェックポイント
今回のようなトラブルを防ぐためには、次の順番で確認するとよいでしょう。
STEP①
登記上の建物面積を確認する。
STEP②
現況調査報告書で現況面積を確認する。
STEP③
両者に違いがないか確認する。
STEP④
違いがあれば、その理由を確認する。
STEP⑤
増築・改築等の可能性を検討する。
STEP⑥
必要に応じて専門家に相談する。
STEP⑦
問題解決に必要な費用を見積もる。
STEP⑧
その費用を考慮して入札価格を決める。
18　今回の教訓
今回のケースで一番大切なのは、
「3点セットに書いてある情報ほど、見落としてはいけない」
ということです。
競売物件を購入した後に、
「そんなことは知らなかった」
と言っても、
入札前に3点セットで確認できた情報であれば、買受人自身の調査不足ということになりかねません。
だからこそ、
「書いてあることを見つける」
だけではなく、
「その記載が何を意味するのかを考える」
ことが大切です。
今回のポイントを5つにまとめると
POINT①
現況調査報告書の記載を見落とさない。
POINT②
登記面積と現況面積を必ず照合する。
POINT③
面積が違っていたら、その原因を確認する。
POINT④
購入後に発生する調査・測量・登記・是正等の費用と時間を考える。
POINT⑤
問題を解決できないと思ったら、入札を見送る勇気も必要。
実際の3点セットで確認してみよう！
今回の記事を読んだら、ぜひ実際の競売物件を一つ選んでみてください。
▼不動産競売物件情報サイト「BIT」
不動産競売物件情報サイト「BIT」 https://www.bit.courts.go.jp/ �
そして、
現況調査報告書の「登記上の面積」と「現況の面積」に関する記載
を探してみてください。
さらに、
評価書の建物面積
現況調査報告書の記載
建物図面
各階平面図
現況写真
を照合してみましょう。
そこで、
「あれ？数字が違うぞ」
と気付ければ、それが今回の記事で身につけていただきたい力です。
競売物件の調査では、
「問題が書いてある物件」を探すことより、「書いてある問題を見落とさないこと」の方が重要
なのです。
次回予告
次回は予定どおり、
「隣地の建物・塀・配管が越境していた！」
というトラブルを取り上げます。
越境問題についても、
「購入後に突然発見した」
という単純な話ではなく、
3点セットに記載されていた事項を買受人が十分に確認しなかった
という視点を取り入れます。
そして、
現況調査報告書
評価書
公図
現況写真
境界に関する記載
などをどのように読み合わせればよいのかを解説し、
さらに、
購入後に発生した境界確認・隣地との協議・測量・撤去・是正などの「お金」「時間」「手間」
まで掘り下げます。