【資格取得】ファイナンシャルプランナー２級　不動産運用設計～不動産登記～

本日は、不動産運用設計～不動産登記～となります。
今回から新章の不動産運用設計に入りますが、この分野は前職で多くの学びを得てきたため、得意分野と自信を持って言えるテーマです。

私自身の課題は、余談を控えめにしてしったりとした内容を整理することだと思っています😅試験では、登記と仮登記の違いや登記簿謄本の見方が中心となりますので、ここをしっかり押さえていきましょう。

１.不動産登記記録の構成

　不動産登記は不動産の現況や変動を記録する制度で、土地は1筆ごと、建物は1棟ごとに作成されます。登記された内容はコンピュータ化されて登記所（法務局）に登録されます。

登記記録は、登記事項証明書等により確認することができます。
📑 不動産登記事項証明書の種類
　・全部事項証明書
　　登記されているすべての事項を証明。取引や融資審査でよく使われる。
　　→不動産取引はこれが基本
　・一部事項証明書
　　登記内容のうち、特定の事項（例：所有権のみ、抵当権のみ）を証明。
　　→権利関係の確認
　・現在事項証明書
　　現在効力を有する登記事項のみを証明。過去の履歴は含まれない。
　　→現在の状態だけ確認
　・閉鎖事項証明書
　　登記簿が閉鎖された不動産（例：合筆や滅失で登記簿が使われなく
　　なったもの）の登記事項を証明。
　　→過去の履歴や閉鎖済み不動産の確認

実際の「全部事項証明書」

①表題部：【登記義務がある】
　不動産の物理的状況を示す「表示登記」が記載される部分です。
　・土地：登記原因と日付、所在、地番、地目、地積など
　・建物：登記原因と日付、所在、家屋番号、種類、構造、床面積など
表題登記は建物完成後1か月以内に行う必要があり、怠ると過料の対象となります。

②権利部：【登記義務はない】
　権利関係を記載する部分で、甲区と乙区に分かれます。
　・甲区：所有権に関する事項（差押え、買戻し特約などを含む）
　・乙区：所有権以外の権利に関する事項（抵当権、地上権、配偶者居住権など）

補足事項
　・土地登記の「地番」、建物登記の「家屋番号」は、必ずしも住居表示と一致しません。
　・抵当権の登記では、抵当権額や抵当権者の氏名・名称などが記載されます。

👆建物の床面積表示は以下の通りとなる。
　・区分所有建物以外（例：一戸建て）
　　壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積で、これを
　「壁芯面積」といいます。
　・区分所有建物（例：マンション）
　　壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積で、これを
　「内法面積」といいます。

２.登記の効力

　不動産登記の主な効力は「第三者対抗要件」です。ただし、登記には「公信力（公的な信用性）」は認められていません。

対抗力

　登記をすることで、権利を第三者に対抗することができます。ただし、仮登記には対抗力はなく、順位保全の効力しかありません。
例外として、以下の権利は登記をしなくても第三者に対抗できます。
・借地権：借地上の建物を登記すれば、土地の登記記録に借地権がなくても
　　　　　第三者に対抗可能。
・借家権：建物の引渡しを受ければ、借家権の登記がなくても第三者に対抗
　　　　　可能。

公信力

　登記には公信力はありません。登記記録が事実と異なっていても、それを信じて無権利者と取引した者は法的に保護されません。

仮登記

　仮登記は、本登記ができない場合に将来の本登記のため順位を保全するものです。仮登記には順位保全の効力のみがあり、対抗力はありません。

例：抵当権の設定で、仮登記を1番目にした者は、その後本登記を行っても、順位は1番目として扱われます。

３.不動産登記の調査

　誰でも手数料を納付すれば、登記所で登記事項証明書や登記事項要約書の交付を受けることができます。

①登記事項証明書

　登記記録に記録されている事項の全部または一部を証明するもので、登記官による認証文が付されています。請求方法は窓口・郵送・オンラインがあり、受領は窓口または郵送のみとなります。

②登記事項要約書

　現在の所有者や登記記録の概要のみが記載され、認証文などの証明部分は一切ありません。請求は窓口に限られます。

🔍登記情報提供サービス

　現在、インターネットを利用した「登記情報提供サービス」があります。
登記情報提供サービスは「閲覧専用」であり、登記事項証明書のような法的証明力は持ちません。
🏢登記情報提供サービスの概要
　・法務局が保有する登記情報を インターネット経由で確認できる
　　有料サービス。
　・提供主体は「一般財団法人民事法務協会」で、法務省から指定を
　　受けて運営されています。
　・利用者はパソコンからアクセスし、PDF形式で登記情報を閲覧・保存
　　できます。

⚖️ 証明力の違い
　・登記事項証明書：
　　登記官の認証文と公印が付され、法的証明力を持つ。　　　
　　契約や裁判などで正式な証拠資料として利用可能。
　・登記情報提供サービスの情報：
　　・認証文や登記官印が付されないため、法的な証明力はない。
　　・位置づけは「閲覧サービス」であり、登記簿の内容を確認するため
　　の参考資料。
　　・印刷しても「証明書」としては使えない。
　→つまり、裁判などオフィシャルな場への提出には使えません。
　契約については、民間の取引で相手方が認める場合に限り利用できるケースもあります。

📑 利用できる情報の種類
　・不動産登記簿（全部事項・所有者事項）
　・商業登記簿・法人登記簿
　・地図、地積測量図、建物図面など

🛠 実務での使い方
　・調査・確認用途：不動産の権利関係や所有者を事前に確認するために
　　　　　　　　　　利用。
　・契約準備：売買契約や融資審査の前に、最新の登記情報を迅速に
　　　　　　　チェックできる。
　・行政機関とのやり取り：照会番号を発行すれば、行政機関が電子的に
　　　　　　　　　　　　　登記情報を確認できるケースもある。

以上、不動産運用設計～不動産登記～でした。
普通に生活している中では、「登記簿謄本（登記事項証明書）」を見る機会というのは実は多くないのかもしれません。投資を行っていたとしても、REITをしているからと言って、しょっちゅう登記簿を見ているかと言えばそんなことはないと思いますが、ここには様々な"情報"が盛り込まれており、それをちゃんと読み明かすことができるか否かはFPとして必要なスキルだと思います。