あのお店が商業施設に入れて、このお店が入れないのはなぜか

同じような立地に、同じような規模。それなのに、あの店は入れて、この店は入れない。

理由の多くは、店の良し悪しではありません。

施設側は、そのお店だけを見ているわけではないからです。すでに入っている店との組み合わせ、客層の重なり、価格帯。「この施設全体にとってどうか」で見ています。

だから、単体では魅力的な店が落ちることがあるし、地味に見える店が通ることもあります。

真田亮佳といいます。

お店を出したい人の申し込みを見て、「入れる・入れない」を決める。そういう仕事を、長くやってきました。逆に、テナントとして審査される側の席にも座っています。どちらの言い分も、だいたい分かります。

向こう側にいると、こちらの事情はなかなか見えません。そこで何を見ていたのかを、出店する側の人に向けて書いていきます。

これまで、いろいろなことを書いてきました。転職の話も、仕事の話も、趣味の話も。

いま並べて見ると、バラバラでした。たぶん、そのせいで途中で手が止まったのだと思います。

もう一度やってみようと思って、今度は一つに絞ることにしました。これまでの記事は、いったん非公開にしています。

なぜ、これを書くのか

閉店したお店のシャッターを見て、寂しいなと思うことがあります。

ただ、その仕事をしてきた人間として言うと、その多くは契約した時点で決まっています。開けてから頑張ればどうにかなる、という話ではないことが多い。

でも契約書は、貸す側の論理を知らないと読めません。書いてあることの意味は分かっても、「なぜそう書いてあるのか」が分からない。分からないまま判を押す人を、たくさん見てきました。

世の中にある情報は、2種類しかありません

出店の条件について調べると、出てくるのはだいたいこの2つです。

用語の説明と、削減サービスの営業。

前者は「歩合賃料とは」「B工事とは」を教えてくれます。後者は「その見積もり、高すぎませんか」と声をかけてくれます。どちらもありがたいのですが、どちらも同じことを書いていません。

貸す側は、なぜそうしているのか。

理由は単純で、それを書けるのは向こう側にいる人間だけだからです。そして向こう側にいる人間は、普通、個人に向けて書きません。書く義理がないからです。

ただ、書いてはいけない決まりがあるわけでもありません。特定の施設や案件の話をしなければ、仕組みの話はできます。

だから書きます。

これから書くこと

商業施設に出店する場合の話に絞ります。

路面店は賃料が固定であることが多く、仕組みがかなり違います。ここで書くことは、あまり当てはまりません。逆に言うと、「入れる・入れない」を決める人間が存在するのは、商業施設のほうです。

順番はこう考えています。

契約の入口

・更新されない契約（定期借家）とは何か

・契約期間は、何年で結ぶべきか

お金

・商業施設の賃料は「売上の◯%」だけではない

・敷金はどれくらい必要か

・見落としやすいランニングコスト

工事

・B工事はなぜ高いのか。貸す側が、この仕組みを手放さない理由

・B工事は、どこまで押し戻せるのか

・内装監理費という費用

審査

・施設側が見ている3つの評価軸

・同じジャンルの店がすでにあると、出店できないのか

・契約満了という、入れ替わりの狙い目

途中で順番が変わるかもしれません。読んでくださる方の反応を見ながら決めます。

誰に向けて書くか

出店の話が具体的に動き出したのに、社内にも周りにも聞ける人がいない人に向けて書きます。

初めてお店を出す方でも、会社で1人で出店を回している担当者でも、同じだと思っています。困っているのは規模ではなく、「聞ける相手がいない」という状態のほうなので。

条件表を渡されて、これでいいのかどうか誰にも確認できない。そういう夜のための記事にしたいと思っています。

最後に

答えを全部持っているわけではありません。施設によって条件はまったく違いますし、私が見てきたのも一部です。

ただ、向こう側で何を考えているかは、わりと具体的に書けます。

一緒に読み解いていければ嬉しいです。

真田亮佳