都内でまだ上がるマンション資産性が残るエリア＆代表物件【2026年版】

東京都心のマンション価格は、すでにかなり高い水準まで上がっている。

東京23区の中古マンション70㎡換算価格は、2026年2月時点で1億2,349万円。22か月連続の上昇となっている。さらに新築マンションも高止まりしており、2025年の東京23区新築分譲マンション平均価格は1億3,613万円、都心6区では1億9,503万円まで上昇している。

賃料も強い。
東京23区の分譲マンション賃料は、2026年2月時点で**5,149円/㎡**となっている。65㎡なら単純計算で月額約33.5万円、75㎡なら約38.6万円の水準である。

つまり、都内マンション市場は、売買価格だけでなく賃料面でも強い。

ただし、ここから先は「東京なら何でも上がる」相場ではない。
すでに価格が高くなった分、上がる物件と伸び悩む物件の差はさらに大きくなる。

重要なのは、単に「港区」「中央区」「湾岸」「山手線内側」といったエリア名だけで判断しないことだ。
これからは、そのエリアの中で代表物件を選べるかどうかが、資産性を大きく左右する。

まず押さえるべき市場データ

都内マンション市場を見るうえで、最初に押さえるべき数字がある。

東京23区中古マンション70㎡価格
1億2,349万円
2026年2月時点。22か月連続上昇。

東京23区新築マンション平均価格
1億3,613万円
2025年。前年比21.8％上昇。

都心6区新築マンション平均価格
1億9,503万円
都心6区は2億円目前の水準。

東京23区分譲マンション賃料
5,149円/㎡
2026年2月。5か月連続上昇。

首都圏新築マンション供給戸数
2万1,962戸
1973年以降で過去最少。

2026年公示地価では、東京23区住宅地が前年比9.0％上昇。
区別では、港区が16.6％、台東区が14.2％、品川区が**13.9％**上昇した。

地点別では、港区港南3丁目が22.2％、文京区本郷1丁目が20.8％、港区赤坂1丁目が**20.5％**上昇している。

このデータから見ても、今後も資産性が残りやすいのは、都心部とその周辺の強い住宅地である。

ただし、価格が上がったエリアを後追いで買えばよいわけではない。
大切なのは、上昇の背景にある実需、賃貸需要、再開発、供給制約、ブランド力を見極めることである。

1. 港区・高輪・品川・港南・芝浦エリア

高輪ゲートウェイと品川再開発で再評価が進む港区湾岸

港区の中でも、今後の伸びしろを考えるうえで注目したいのが、高輪・品川・港南・芝浦エリアである。

港区といえば、麻布、赤坂、六本木、白金高輪などの内陸高級住宅地が注目されやすい。
しかし、値上がり余地という観点では、すでに極端に高くなった内陸部よりも、港区湾岸に再評価の余地が残っている。

このエリアの最大の材料は、品川駅周辺と高輪ゲートウェイ周辺の再開発である。

品川は、東京駅、新宿、渋谷と並ぶ巨大ターミナルであり、将来的にはリニア中央新幹線の始発駅としても期待されている。さらに高輪ゲートウェイシティの開発によって、品川・高輪・港南・芝浦の一体的な価値向上が進みやすい。

これまで港南や芝浦は「港区だが湾岸」という見方をされることもあった。
しかし、再開発が進むことで、単なる湾岸住宅地ではなく、広域品川圏の住宅地として評価され始めている。

資産性が残る理由

このエリアの強みは、港区アドレスでありながら、麻布・赤坂・六本木ほど価格が極端に上がり切っていない点である。

特に芝浦・港南は、港区内陸と比較すると価格差がある。
しかし、交通利便性、再開発、賃貸需要、大規模マンションの流動性を考えると、今後も見直し余地がある。

また、港区湾岸は法人契約や外資系勤務者の賃貸需要も取り込みやすい。
品川、田町、浜松町、大門、汐留、虎ノ門方面へのアクセスが良く、職住近接ニーズに合いやすいからである。

加えて、港区湾岸には大規模タワーマンションが多い。
大規模物件は取引事例が多く、相場が形成されやすい。中古市場で買い手が比較しやすいため、流動性を維持しやすい。

代表物件

品川Vタワー
品川駅近接の希少物件であり、港南エリアの中でも最上位級の資産性を持つ。駅距離の強さは圧倒的で、品川再開発の恩恵を受けやすい。港南の中でも、駅近という明確な優位性がある。

ワールドシティタワーズ
港南を代表する大規模タワーマンション。規模、知名度、共用施設、流動性があり、港区湾岸の象徴的物件である。駅距離の弱さはあるが、大規模マンションとしての存在感は強い。

グローバルフロントタワー
芝浦・田町・浜松町の再評価を受けやすい物件である。田町、浜松町、三田方面へのアクセスを考えると、実需・賃貸の両面で需要がある。港区湾岸の中でも、都心側に寄った立地が強みである。

プラウドタワー芝浦
築浅、ブランド、芝浦アドレスという条件がそろう。芝浦エリアの中でも比較的新しい代表物件として評価されやすい。今後の芝浦再評価を受けやすい物件の一つである。

芝浦アイランド グローヴタワー
芝浦アイランドを代表する大規模タワー。築年数は進んでいるが、街区としての知名度があり、今後も比較対象になりやすい。芝浦の中古市場を語るうえで外せない物件である。

芝浦アイランド ケープタワー
駅距離はあるが、規模と街区の認知度がある。価格が抑えられる場面では、港区内で相対的な検討対象になりやすい。

ザ・パークハウス高輪タワー
高輪ゲートウェイに近く、港区内陸感もある。港南・芝浦より高輪寄りの落ち着いた住宅地評価を取り込みやすい。

注意点

港南・芝浦は、港区内陸と比較すると、地歴や湾岸立地を気にする買い手もいる。
また、駅距離がある物件では、相場調整時に弱くなる可能性がある。

特に港南では、駅近の品川Vタワーと、駅距離のある大規模タワーでは評価軸が異なる。
同じ港南でも、駅距離、眺望、管理費、修繕積立金、築年数によって、資産性は大きく変わる。

芝浦も同様で、田町駅に近い物件と、駅距離がある物件では出口の強さが変わる。
港区だから何でも強いのではなく、港区の中でも駅距離と物件の知名度が重要である。

このエリアの結論

港区で「今後の伸びしろ」を見るなら、芝浦・港南・高輪ゲートウェイ周辺は有力である。

麻布・赤坂・六本木のような超高級エリアよりも、再開発による価格差修正を狙いやすい。
港区アドレスと品川再開発を同時に取れる点が、このエリアの最大の魅力である。

2. 港区・麻布台・虎ノ門・六本木・赤坂エリア

東京最高峰の資産防衛エリア

麻布台、虎ノ門、六本木、赤坂は、東京都心の中でも最上位の住宅地である。

このエリアは、値上がり率を狙うというよりも、資産防衛力の高さを重視するエリアだ。

海外富裕層、国内富裕層、法人、外資系勤務者、経営者層の需要が入りやすい。
東京が国際都市として評価される限り、このエリアの優良物件は資産価値を維持しやすい。

2026年公示地価では、港区赤坂1丁目の住宅地が20.5％上昇している。
これは、都心中枢エリアに対する資産需要が非常に強いことを示している。

資産性が残る理由

このエリアの最大の強みは、代替性の低さである。

麻布台、虎ノ門、六本木、赤坂は、単なる住宅地ではない。
国際ビジネス、外資系企業、大使館、ホテル、商業施設、高級飲食、文化施設が集積している。

つまり、住宅そのものだけでなく、街全体がブランドになっている。

また、供給も限られている。
都心中枢にまとまった住宅供給が出る機会は少なく、特に高級物件は希少性が高い。

代表物件

麻布台ヒルズレジデンス
日本最高峰クラスの超高級レジデンス。麻布台ヒルズという巨大再開発の中核に位置し、東京の最上位資産として評価される。価格は極めて高いが、国内外の富裕層需要を取り込みやすい。

虎ノ門ヒルズ レジデンシャルタワー
虎ノ門ヒルズエリアに位置する高級レジデンス。国際ビジネス拠点、ホテル、商業、オフィスとの一体感があり、職住近接の象徴的物件である。

パークコート虎ノ門
虎ノ門・神谷町エリアの希少物件。規模は超大型ではないが、立地の希少性が高く、都心中枢の住宅として評価されやすい。

六本木ヒルズレジデンス
圧倒的なブランド力を持つ代表物件。築年数を超えた認知度があり、六本木ヒルズという街区全体の価値に支えられている。

パークコート六本木ヒルトップ
高級感、立地ともに強い。六本木エリアの中でも資産防衛力が高い物件である。

パークコート赤坂檜町ザ タワー
港区トップ級の希少性を持つ物件。檜町公園、東京ミッドタウン、赤坂・六本木エリアの利便性を取り込める。港区高級タワーの中でも代表格である。

パークコート赤坂ザ・タワー
赤坂を代表するタワーマンション。赤坂エリアの知名度と都心アクセスの強さがある。

赤坂タワーレジデンス トップ オブ ザ ヒル
高級タワーとして知名度が高い。赤坂の高台感とタワーとしての存在感を持つ。

元麻布ヒルズ フォレストタワー
超富裕層向けの象徴的マンション。元麻布というアドレスの希少性があり、一般的なマンションとは異なる資産性を持つ。

注意点

このエリアは、すでに価格水準が極めて高い。
そのため、利回りだけで見ると魅力が薄く見える場合がある。

また、価格帯が高すぎるため、買い手層は限定される。
流動性はあるが、価格帯によっては売却に時間がかかる可能性もある。

このエリアで重要なのは、短期的な値上がりではなく、長期的な資産防衛である。
「安く買って大きく上がる」場所ではなく、東京のコア資産として保有する場所と考えるべきである。

このエリアの結論

麻布台・虎ノ門・六本木・赤坂は、都内でも最上位の資産防衛エリアである。

すでに価格は高いが、街のブランド力、国際性、希少性が非常に強い。
値上がり率よりも、長期保有による資産防衛を重視するエリアである。

3. 港区・白金高輪・三田・田町エリア

港区内でバランスの良い実需・資産防衛エリア

白金高輪、三田、田町周辺は、港区内でも非常にバランスが良い。

麻布・赤坂・六本木ほど極端な価格帯ではない一方で、港区内陸感、交通利便性、教育・医療需要、再開発期待がある。

このエリアは、港区の中でも実需層に支えられやすい。
高級感だけでなく、生活のしやすさ、交通アクセス、学校・医療・商業施設のバランスが取れているからである。

資産性が残る理由

白金高輪・三田の強みは、港区アドレスでありながら、住宅地としての落ち着きがあることだ。

南北線・三田線・大江戸線・山手線・京浜東北線などを使いやすく、都心各方面へのアクセスが良い。
また、白金高輪周辺は再開発によって街の印象が大きく変わり、三田も大型高級物件の登場で再評価が進んでいる。

田町周辺は、山手線の利便性が強い。
芝浦・三田・麻布十番・白金高輪をつなぐ結節点として、実需・賃貸の両方で需要がある。

代表物件

白金ザ・スカイ
白金高輪の新ランドマーク。規模、築浅、知名度の面で非常に強い。白金高輪エリアの価格形成に大きな影響を与える代表物件である。

プレミストタワー白金高輪
駅近、築浅で資産性が高い。白金ザ・スカイと比較されることも多く、白金高輪エリアの中でも流動性がある。

クラッシィハウス白金三光坂
高級低層寄りで希少性がある。タワーとは違う落ち着いた高級住宅として評価されやすい。

三田ガーデンヒルズ
港区内陸の大型高級物件として注目度が高い。規模、立地、ブランド性のすべてが強く、港区内陸の資産防衛物件として代表格になる可能性が高い。

パークコート麻布十番ザ・タワー
麻布十番・三田圏の代表物件。駅力、ブランド力、生活利便性があり、実需・賃貸の両方で評価されやすい。

シティタワー麻布十番
大規模で知名度がある。麻布十番エリアの流動性を取り込みやすく、比較対象にもなりやすい。

ザ・レジデンス三田
三田、赤羽橋、麻布十番圏で評価されやすい物件。港区内陸の落ち着いた住宅需要を取り込める。

ザ・パークハウス三田タワー
三田・田町再評価の恩恵を受けやすい。港区内陸と山手線アクセスの中間的な強みがある。

注意点

白金高輪・三田は強いが、すでに価格はかなり高い。
そのため、無理な高値追いには注意が必要である。

また、同じ港区でも、駅距離や坂の有無、周辺環境、眺望によって評価は変わる。
港区アドレスだけで判断するのではなく、物件ごとの強みを見る必要がある。

三田ガーデンヒルズのような超高級物件は、価格帯が高いため買い手層が限定される。
一方で、白金ザ・スカイのような大規模タワーは流動性が高いが、同じ建物内での住戸条件の差が大きい。

このエリアの結論

白金高輪・三田・田町は、港区内で資産防衛と実需のバランスが良いエリアである。

超高級エリアほど買い手層が狭くなく、それでいて港区としてのブランド力もある。
長期保有を前提にするなら、非常に有力なエリアである。

4. 中央区・月島・勝どきエリア

都心近接・中央区アドレス・大規模タワーがそろう湾岸の中核

月島・勝どきは、中央区湾岸の中でも特に資産性を評価しやすいエリアである。

理由は、単に湾岸タワーマンションが多いからではない。
このエリアの強みは、中央区アドレスでありながら、都心主要エリアへの距離が近く、さらに大規模タワーマンションの流動性があることにある。

銀座、東京駅、汐留、虎ノ門、六本木方面へのアクセスが良く、職住近接ニーズを取り込みやすい。
加えて、月島は有楽町線と大江戸線、勝どきは大江戸線を使えるため、都心勤務者にとって実需・賃貸の両方で需要がある。

特に月島は、湾岸でありながら「駅近」「2路線」「中央区」「生活利便性」がそろう。
勝どきは、パークタワー勝どきを中心に街の評価が大きく変わり、駅前再開発によって湾岸の中でも存在感が高まっている。

資産性が残る理由

このエリアの資産性を支えているのは、主に3点である。

第一に、都心に近い割に、港区内陸より価格が抑えられていること。
港区の麻布・赤坂・白金高輪などと比較すると、月島・勝どきはまだ買い手層が広い。価格が高くなったとはいえ、都心アクセスを考えると、相対的な割安感が残る場面がある。

第二に、大規模タワーマンションの流動性が高いこと。
中古市場では、知名度のある大規模タワーは買い手が比較しやすい。取引事例も多く、相場が形成されやすいため、売却時にも価格の透明性がある。

第三に、賃貸需要が強いこと。
中央区湾岸は、都心勤務者、DINKS、ファミリー、外国人居住者など、幅広い借り手需要を取り込める。賃料が取れる物件は、売買価格の下支えにもなりやすい。

代表物件

キャピタルゲートプレイス ザ・タワー
月島駅直結級の代表物件であり、月島エリアの中でも資産性は非常に高い。駅距離、規模、知名度、中央区アドレスのすべてがそろっている。中古市場でも比較対象になりやすく、月島の基準物件といえる。

ミッドタワーグランド
月島の新しい代表格である。築浅、大規模、駅近という条件を備えており、実需・投資の両方から見られやすい。今後も月島エリアの価格形成に影響を与える物件である。

ムーンアイランドタワー
駅近で知名度がある。築年数は進んでいるが、月島駅近の強みがあり、安定した需要を持つ。

アイ・マークタワー
月島駅近で流動性がある。月島エリアの中古市場の中で比較対象になりやすい。

センチュリーパークタワー
湾岸タワマンの名作ともいえる物件。築年数は進んでいるが、佃・リバーシティの街区としての評価が高く、古さを超えた資産性がある。

パークタワー勝どきミッド
勝どき駅直結級の大規模タワーであり、勝どきエリアの評価を大きく押し上げた物件である。駅近、築浅、大規模、商業施設一体という条件は強い。勝どきの中でも最上位クラスの資産性がある。

パークタワー勝どきサウス
ミッドと並ぶ勝どきの中心的物件である。大規模で知名度が高く、流動性も高い。ミッドとの比較で価格差が出るため、住戸条件によっては狙い目になる。

勝どきザ・タワー
築浅ではないが、大規模・知名度・価格帯の厚みがある。パークタワー勝どきより価格が抑えられる場面では、比較対象として有力になる。

ザ・東京タワーズ
戸数規模が非常に大きく、勝どきエリアの中古市場を形成してきた代表物件である。築年数は進んでいるが、価格帯によっては流動性が残る。

ドゥ・トゥール
晴海寄りではあるが、規模とブランド力がある。勝どき・晴海の中間に位置し、大規模タワーとしての存在感がある。

注意点

月島・勝どきは強いエリアだが、供給量が多い点には注意が必要である。
湾岸タワーマンションは同一エリア内で比較されやすいため、眺望、階数、方角、駅距離、管理費、修繕積立金によって価格差が出やすい。

特に、同じマンション内でも低層・眺望なし・方角弱めの住戸は、相場調整時に比較負けしやすい。
今後買うなら、単に「月島」「勝どき」というだけではなく、駅近・大規模・眺望または階数に強みがある住戸を選ぶ必要がある。

また、勝どきはタワーマンション供給が多いため、在庫が増えた時には価格競争が起きやすい。
その中で勝てる物件かどうかが重要である。

このエリアの結論

月島・勝どきは、都心マンションの中でも、値上がり余地と流動性のバランスが良い。

港区内陸ほど高すぎず、江東区湾岸より都心に近い。
この中間ポジションこそが、中央区湾岸の強さである。

5. 中央区・晴海エリア

期待値は高いが、選別が必要なエリア

晴海は、中央区湾岸の中でも特徴的なエリアである。

街区の規模、眺望、HARUMI FLAGの知名度、将来的な交通インフラ期待がある。
一方で、月島・勝どきと比べると駅距離の弱さがある。

そのため、晴海は「中央区だから何でも強い」というより、物件ごとの選別が重要になる。

資産性が残る理由

晴海の強みは、街区としてのスケールである。

HARUMI FLAGの登場によって、晴海は単なる湾岸住宅地ではなく、全国的に知られる大規模住宅エリアになった。
また、パークタワー晴海、クロノレジデンス、ティアロレジデンス、ドゥ・トゥールなど、すでに複数の大規模タワーマンションが存在する。

大規模街区は、時間をかけて街として成熟する。
商業施設、学校、公園、交通インフラ、住民コミュニティが整ってくれば、街全体の評価が上がる可能性がある。

さらに、晴海は眺望条件が良い住戸が多い。
都心部では抜け感や水辺の眺望が希少になりつつあり、眺望に強みのある住戸は資産性を維持しやすい。

代表物件

HARUMI FLAG SKY DUO
晴海フラッグのタワー棟であり、注目度が非常に高い。街区全体の象徴的存在になりやすく、今後の晴海評価に大きく関わる物件である。

HARUMI FLAG PARK VILLAGE
街区全体の完成度が評価材料になる。タワーほどの派手さはないが、街区としての一体感がある。

HARUMI FLAG SEA VILLAGE
眺望条件次第で強い。海側の抜け感がある住戸は、晴海の中でも資産性を評価しやすい。

HARUMI FLAG SUN VILLAGE
街区全体の評価に連動しやすい。価格次第では実需層の受け皿になりやすい。

パークタワー晴海
眺望、ランドスケープ、三井ブランドが強み。駅距離はあるが、建物・敷地計画・眺望に魅力がある。

ザ・パークハウス晴海タワーズ クロノレジデンス
晴海を代表するタワー。築年数は進むが、晴海タワーマンション市場の中では認知度が高い。

ザ・パークハウス晴海タワーズ ティアロレジデンス
クロノと並ぶ晴海の代表物件。眺望や住戸条件によって評価が分かれる。

ドゥ・トゥール
勝どき・晴海中間の大規模物件。規模と共用施設に強みがあり、晴海エリアの中でも流動性がある。

注意点

晴海の最大の弱点は、駅距離である。
月島や勝どきの駅近物件と比較すると、交通利便性で劣る。

また、HARUMI FLAGは供給戸数が非常に多いため、売却時には同一街区内で比較されやすい。
同じ街区内で競合が多い場合、眺望、階数、方角、間取り、管理費、修繕積立金の差が価格に反映されやすい。

晴海で買うなら、単に「中央区」「晴海フラッグ」という名前だけでは不十分である。
眺望、棟の位置、交通アクセス、将来の管理費負担まで見る必要がある。

このエリアの結論

晴海は、街区が成熟すれば評価が上がる余地がある。
ただし、駅距離と供給量の弱点があるため、月島・勝どき以上に物件選別が重要である。

晴海で資産性を狙うなら、眺望・街区内ポジション・ランドマーク性のある住戸に絞るべきである。

6. 中央区・築地・銀座東・日本橋・八丁堀エリア

供給の少なさが資産性になるエリア

中央区内陸部、特に築地、銀座東、日本橋、八丁堀周辺は、マンション供給が限られている。

東京駅、銀座、日本橋に近いにもかかわらず、住宅としての供給が少ない。
そのため、湾岸タワマンほど派手ではないが、希少性による資産性がある。

このエリアは、大規模タワーが多い湾岸とは違い、供給制約そのものが価値になりやすい。

資産性が残る理由

中央区内陸部の強みは、都心商業地への近さである。

銀座、日本橋、東京駅、八丁堀、新富町、築地、人形町といったエリアは、都心で働く人にとって非常に利便性が高い。
また、賃貸需要も安定しやすい。単身者、DINKS、法人契約、都心勤務者など、幅広い需要が見込める。

さらに、中央区内陸部は住宅供給が多くない。
そのため、駅近・築浅・ブランド物件は希少性が高まりやすい。

代表物件

パークシティ中央湊 ザ タワー
中央区内陸寄りの代表的タワー。銀座東、八丁堀、東京駅圏の需要を取り込める。中央区内陸タワーとして流動性が高い。

シティタワー銀座東
銀座東・中央区タワーとして認知度がある。銀座や東京駅方面へのアクセスを重視する層に評価されやすい。

ブリリアザ・タワー東京八重洲アベニュー
東京駅・八丁堀圏の強みを持つ。中央区内陸部の中でも、東京駅アクセスを訴求しやすい物件である。

アトラス築地
築地再開発の波及期待がある。築地市場跡地周辺の再評価が進めば、注目されやすい。

パークホームズ築地グリーンサイド
築地、新富町、銀座へのアクセスが良い。都心近接の住宅として安定感がある。

プラウド銀座東レジデンス
銀座東エリアで評価されやすい。供給が限られるエリアでブランド力がある。

パークホームズ日本橋三越前ザ・レジデンス
日本橋ブランドの希少物件。日本橋・三越前という都心中枢の立地が強い。

プラウド日本橋人形町
人形町・日本橋エリアで堅い。生活利便性と都心アクセスのバランスが良い。

リガーレ日本橋人形町
駅近で街の完成度が高い。人形町エリアの安定した実需を取り込める。

トルナーレ日本橋浜町
大規模で知名度がある。浜町・人形町・日本橋エリアの中では存在感がある物件である。

注意点

中央区内陸部は、湾岸タワマンほどの派手な値上がりは期待しにくい場合がある。
また、物件規模が小さいものも多く、管理状態や修繕計画を慎重に見る必要がある。

築地・銀座東・日本橋周辺は、価格が高くなりやすい一方で、住戸面積が小さい物件も多い。
実需の出口を考えるなら、単身向けだけでなく、DINKSやファミリーにも売れる間取りかどうかが重要である。

このエリアの結論

中央区内陸部は、派手な値上がりよりも、供給の少なさによる希少性が強みである。

東京駅、銀座、日本橋に近い住宅は、長期的に見ても供給が限られる。
大規模タワーなら流動性、小規模・中規模なら希少性と管理状態が重要になる。

7. 文京区・小石川・春日・後楽園・本郷エリア

派手さはないが、実需に支えられる安定資産

文京区は、港区や中央区湾岸のような派手な値上がりストーリーは少ない。
しかし、長期的な資産性という観点では非常に強いエリアである。

文京区の強みは、教育、医療、都心近接、落ち着いた住環境にある。
東京大学、順天堂大学、東京ドーム、後楽園、春日、本郷三丁目、茗荷谷など、住宅地としての安定した需要を持つエリアが多い。

特に文京区は、子育て世帯や教育重視層からの人気が高い。
このような実需層は、短期的な相場変動に左右されにくく、良質な中古マンションの価格を下支えしやすい。

2026年公示地価では、文京区本郷1丁目の住宅地が20.8％上昇している。
教育・医療・都心近接需要の強さが表れている。

資産性が残る理由

文京区のマンションは、港区や中央区湾岸ほど投資マネーが一気に入るタイプではない。
その代わり、実需が強いため、下落耐性が高い。

また、文京区は住宅供給が限られている。
大規模タワーマンションが乱立するエリアではないため、駅近・築浅・大規模物件は希少性が出やすい。

文京区では、派手な共用施設よりも、駅距離、学区、住環境、地盤、高台感、管理状態が重視されやすい。
この点が、湾岸タワマンとは違う評価軸である。

代表物件

パークコート文京小石川ザ タワー
文京区最上位級のタワーマンションである。春日・後楽園駅直結級の立地で、文京区の実需と都心アクセスを両方取れる。文京区の中では別格に近い存在である。

アトラスタワー小石川
春日・後楽園圏の代表的タワー。駅近で、文京区内の中古市場でも比較対象になりやすい。

プラウド本郷一丁目
本郷、水道橋、後楽園圏の需要を取り込める。東大・医療・都心勤務者の需要があり、実需層に支えられやすい。

パークホームズ本郷三丁目
本郷三丁目周辺の医療・教育需要を取り込める。文京区らしい安定感がある。

ザ・パークハウス小石川後楽園
文京区らしい落ち着いた住環境と都心近接を兼ね備える物件。派手さよりも安定感がある。

小石川パークタワー
名作ヴィンテージ系として評価される物件。築年数は進んでいるが、文京区らしい落ち着いた住宅地として一定の評価がある。

ブランズ文京小石川レジデンス
教育需要に強いエリアで評価されやすい。文京区実需層に合いやすい物件である。

注意点

文京区は、湾岸タワマンのように短期間で大きく値上がりするエリアではない。
そのため、キャピタルゲイン狙いだけで見ると、港区湾岸や中央区湾岸に劣る場合がある。

また、坂が多い場所や駅距離がある物件は、実需層の選別が入る。
文京区だから何でも強いわけではなく、駅近・高台・教育需要・管理状態を見極める必要がある。

このエリアの結論

文京区は、派手な値上がりよりも、長期的な資産防衛に向いたエリアである。

教育・医療・都心近接という実需に支えられており、良質な物件は今後も下がりにくい。
資産性を安定的に残したい場合、文京区は非常に有力な選択肢である。

8. 品川区・大崎・五反田・大井町・目黒エリア

広域品川圏の再評価を受けるエリア

品川区では、大崎、五反田、大井町、目黒周辺が強い。

2026年公示地価では、品川区住宅地が13.9％上昇した。
港区、台東区に次ぐ高い伸びであり、広域品川圏の再評価が進んでいる。

品川駅・高輪ゲートウェイ周辺の再開発が進むことで、その周辺にある大崎、五反田、大井町、目黒にも評価が波及しやすい。

資産性が残る理由

このエリアの強みは、山手線・京浜東北線・りんかい線・東急線などの交通利便性である。

大崎は山手線内側・品川近接のビジネス拠点として評価されやすい。
五反田は、近年オフィス・スタートアップ・飲食・住宅の再評価が進んでいる。
大井町は、品川・羽田・大崎・渋谷方面へのアクセスが良く、生活利便性も高い。
目黒は、駅前大規模再開発によって資産性が大きく高まった。

港区より価格が抑えられる場面もあり、広域品川圏の波及を狙うエリアとして有力である。

代表物件

ブリリアタワーズ目黒
目黒駅前の別格物件。駅前大規模・希少性が強く、目黒エリアの価格形成に大きな影響を与える。山手線駅前の大規模タワーとして非常に強い。

パークシティ大崎 ザ タワー
大崎・品川再開発の波及を受けやすい。大崎駅近、大規模、街区形成の強みがあり、広域品川圏の代表物件の一つである。

大崎ウエストシティタワーズ
大崎の代表タワー。駅近・大規模で流動性がある。大崎エリアの中古市場で比較対象になりやすい。

ル・サンク大崎シティタワー
駅近で評価されやすい。大崎の利便性を取り込みやすい物件である。

パークタワーグランスカイ
五反田・大崎圏の代表格。山手線内側に近く、五反田の再評価を受けやすい。

プラウドタワー東五反田
山手線内側で強い。五反田駅周辺の利便性と住宅需要を取り込める。

シティタワー大井町
大井町の代表タワー。品川、羽田、渋谷方面へのアクセスが良く、生活利便性も高い。大井町のランドマークとして評価されやすい。

ブリリア大井町ラヴィアンタワー
大井町駅近で生活利便性が高い。大井町エリアの中でも流動性がある。

注意点

品川区はエリア差が大きい。
目黒駅前、大崎駅近、大井町駅近のような強い立地と、駅距離のある物件では評価が大きく変わる。

また、大崎・五反田はオフィス色も強いため、住宅地としての落ち着きや周辺環境をどう見るかが重要になる。
大井町は利便性が高いが、港区や中央区と比較するとブランド性では一段落ちるため、価格が上がりすぎた場合は注意が必要である。

このエリアの結論

品川区の強みは、広域品川圏の再評価にある。

品川・高輪ゲートウェイの再開発が進むほど、大崎、五反田、大井町、目黒の価値も見直されやすい。
港区より価格が抑えられる場面があるため、値上がり余地を狙うエリアとして面白い。

9. 台東区・上野・浅草・蔵前エリア

都心隣接とインバウンドで再評価されるエリア

台東区は、ここ数年で再評価が進んでいる。

2026年公示地価では、台東区住宅地が14.2％上昇した。
東京23区では港区に次ぐ高い伸びである。

台東区は都心5区ではない。
しかし、上野、浅草、蔵前、御徒町は、観光、インバウンド、山手線アクセス、都心近接という複数の材料が重なる。

資産性が残る理由

台東区の強みは、都心に近いにもかかわらず、港区・中央区・千代田区ほど価格が高くない点である。

上野は山手線・京浜東北線・銀座線・日比谷線・新幹線アクセスがあり、交通利便性が非常に高い。
浅草は観光・インバウンド需要が強い。
蔵前は、近年カフェ、雑貨、ライフスタイル系の街として若年層からの人気が高まっている。

都心からの価格差修正が起きやすいエリアであり、今後も一部では上昇余地がある。

代表物件

ブリリアタワー上野池之端
上野・池之端の代表格。上野公園、不忍池、山手線アクセスを取り込める。台東区の中でも資産性を評価しやすい物件である。

パークタワー上野池之端
上野公園近接で評価されやすい。自然環境と都心アクセスの両方を取れる物件である。

ザ・浅草レジデンス
浅草再評価の流れに乗る物件。観光地としての知名度と、住宅地としての利便性をどう評価するかがポイントになる。

ブリシア浅草
価格次第で検討余地がある。浅草エリアの需要を取り込めるが、住環境の確認は必要である。

シティハウス蔵前キャピタルコート
蔵前人気を取り込みやすい。都心近接と街の個性を評価する層に合いやすい。

プラウド蔵前
蔵前ブランド化の恩恵を受けやすい。ブランドマンションとしての安心感もある。

注意点

台東区は伸びしろがある一方で、観光地色が強い場所も多い。
民泊、騒音、雑多な街並み、住環境、管理状態は慎重に見る必要がある。

浅草は観光需要が強い反面、住宅地としての落ち着きを重視する人には合わない場合がある。
蔵前も人気が高まっているが、価格が上がりすぎると割安感が薄れる。

このエリアの結論

台東区は、都心隣接の価格差修正を狙うエリアである。

港区や中央区ほどの資産防衛力はないが、上野・浅草・蔵前のように個性と交通利便性がある場所は、今後も評価されやすい。
買うなら、駅近・管理良好・住宅地としても成立する物件に絞りたい。

10. 中野・池袋・大山エリア

再開発による値上がり率を狙うエリア

中野、池袋、大山は、都心3区ではない。
しかし、再開発による価格差修正を狙うエリアとして注目できる。

港区、中央区、千代田区よりも価格水準が低いため、値上がり率を狙うなら候補になる。

資産性が残る理由

このエリアの強みは、再開発と交通利便性である。

中野は、駅前再開発によって街の評価が大きく変わりつつある。
新宿に近く、中央線沿線の人気もあり、再開発が進めばさらに評価されやすい。

池袋は、副都心としての規模が大きい。
商業、交通、大学、オフィス、住宅が集積しており、東池袋周辺の再開発も進んでいる。

大山は、都心一等地ではないが、再開発による街の変化が期待される。
価格水準が都心部より低いため、上昇率を狙う投資対象として見られやすい。

代表物件

中野ツインマークタワー
中野駅近タワー。再開発の波及を受けやすく、中野エリアの代表的な中古タワーとして評価されやすい。

ザ・パークハウス中野タワー
中野駅近で資産性が高い。中野再開発の恩恵を受けやすい物件である。

パークシティ中野 ザ タワー エアーズ／ブリーズ
再開発直結系として注目される。中野駅周辺の新しいランドマークになる可能性がある。

ブリリアタワー池袋
池袋の代表タワー。駅力、知名度、再開発期待があり、池袋エリアの中でも資産性を評価しやすい。

プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ
駅直結級で強い。東池袋エリアの再評価を受けやすい物件である。

アウルタワー
東池袋の大規模物件。周辺再開発との相性が良く、池袋の中でも比較対象になりやすい。

シティタワーズ板橋大山
大山再開発の中心候補。板橋区内でのランドマーク性が期待される。

プラウドシティ小竹向原
都心アクセスと大規模感がある。副都心線・有楽町線の利便性を評価する層に合いやすい。

注意点

中野・池袋・大山は、港区・中央区・千代田区ほどの資産防衛力はない。
再開発期待で価格が上がった後に、期待が織り込まれすぎるリスクもある。

また、駅距離がある物件や小規模物件は、相場調整時に弱くなりやすい。
このエリアで買うなら、駅近・大規模・ランドマーク性のある物件に絞るべきである。

このエリアの結論

中野・池袋・大山は、資産防衛よりも値上がり率を狙うエリアである。

都心一等地ほどの安定感はないが、再開発による価格差修正を狙える。
ただし、物件選びは厳しく見る必要がある。

総合ランキング

Sランク

資産防衛力が極めて高い物件

麻布台ヒルズレジデンス
港区麻布台。東京最高峰の再開発レジデンス。

虎ノ門ヒルズ レジデンシャルタワー
港区虎ノ門。国際ビジネス拠点直結。

パークコート赤坂檜町ザ タワー
港区赤坂。赤坂・檜町の希少性が強い。

六本木ヒルズレジデンス
港区六本木。圧倒的ブランド力。

三田ガーデンヒルズ
港区三田。港区内陸の大型高級物件。

白金ザ・スカイ
港区白金高輪。白金高輪の新ランドマーク。

ブリリアタワーズ目黒
目黒駅前。駅前大規模・希少性が強い。

パークコート千代田富士見ザ タワー
千代田区飯田橋。千代田区・駅近・大規模の強みがある。

Aランク

値上がり余地と流動性のバランスが良い物件

キャピタルゲートプレイス ザ・タワー
中央区月島。月島駅直結級。

ミッドタワーグランド
中央区月島。月島の新代表格。

パークタワー勝どきミッド
中央区勝どき。駅直結級・大規模。

パークタワー勝どきサウス
中央区勝どき。築浅・大規模。

パークシティ中央湊 ザ タワー
中央区湊。銀座東・中央区タワー。

シティタワー銀座東
中央区湊。銀座東の流動性がある。

グローバルフロントタワー
港区芝浦。港区湾岸の再評価を受けやすい。

プラウドタワー芝浦
港区芝浦。築浅・ブランド力がある。

品川Vタワー
港区港南。品川駅近接の希少物件。

パークシティ大崎 ザ タワー
品川区大崎。広域品川圏の再評価を受けやすい。

パークコート文京小石川ザ タワー
文京区小石川。文京区最上位級。

Bランク

価格次第で面白い物件

ワールドシティタワーズ
港区港南。大規模・流動性がある。

芝浦アイランド グローヴタワー
港区芝浦。芝浦代表物件。

勝どきザ・タワー
中央区勝どき。大規模・価格帯の厚みがある。

ザ・東京タワーズ
中央区勝どき。戸数規模と知名度がある。

パークタワー晴海
中央区晴海。眺望・三井ブランドが強み。

HARUMI FLAG SKY DUO
中央区晴海。晴海フラッグの象徴。

ブランズタワー豊洲
江東区豊洲。豊洲の築浅代表。

パークシティ豊洲
江東区豊洲。豊洲の代表格。

シティタワー大井町
品川区大井町。大井町のランドマーク。

中野ツインマークタワー
中野区中野。中野駅近。

ブリリアタワー池袋
豊島区池袋。池袋の代表タワー。

今後も資産性が残る物件の条件

マンション価格が上がっている局面では、どの物件も強く見える。
しかし、本当に重要なのは、相場が横ばいになった時や、金利が上がった時にも買い手がつくかどうかである。

その意味で、資産性が残る物件には共通点がある。

1. 駅徒歩5分以内

中古市場では、駅距離が資産性に直結する。
特に都心部では、駅徒歩5分以内と10分超では、売却時の流動性が大きく変わる。

駅近物件は、実需にも賃貸にも強い。
相場が弱くなった時にも、駅距離の短さは買い手にとって分かりやすい価値になる。

2. 大規模・ランドマーク性

大規模マンションは、管理体制、共用部、知名度、取引事例の多さで有利になりやすい。

そのエリアを代表する物件であれば、売却時にも買い手が比較しやすい。
特に都心部では、ランドマーク性がある物件ほど価格が崩れにくい。

3. 賃料が取れること

東京23区の分譲マンション賃料は上昇している。
都心部では、賃料上昇が資産価格を支える材料になっている。

売却価格だけでなく、賃貸に出した場合の収益性も重要である。
賃料が取れる物件は、投資家からも実需層からも評価されやすい。

4. 2LDK〜3LDK、60〜85㎡前後

都心部では、単身、DINKS、ファミリー、外国人駐在員など幅広い需要を拾える間取りが強い。

狭小1LDKは投資用として成立する場合もあるが、実需の出口が狭くなりやすい。
長期的な資産性を考えるなら、複数の買い手層に売れる間取りが望ましい。

5. 管理費・修繕積立金が重すぎない

今後は、管理費・修繕積立金の上昇が買い手の判断に影響する。

豪華共用施設がある物件でも、維持費が重すぎると出口で不利になる。
特に築年数が進んだタワーマンションでは、将来の修繕負担を慎重に見る必要がある。

6. 眺望・階数・方角のどれかに強みがある

タワーマンションでは、同じ建物内でも住戸ごとの価格差が大きい。

眺望、階数、方角、抜け感のどれかに強みがある住戸は、売却時にも比較優位を持ちやすい。
逆に、低層・眺望なし・方角弱めの住戸は、同じマンション内で比較負けしやすい。

7. 再開発期待だけに依存しない

再開発は重要な材料だが、期待だけで買うのは危険である。

再開発がなくても住宅地として成立するか。
賃貸需要があるか。
生活利便性が高いか。
駅距離に弱点がないか。

これらを見たうえで、再開発が上乗せ材料になる物件を選ぶべきである。

まとめ

東京都内のマンション市場は、すでに高値圏にある。

中古マンション価格、新築マンション価格、賃料のいずれも上昇している。
一方で、新築供給は減少しており、都心部の優良中古マンションには引き続き資金が入りやすい。

ただし、これからは「東京なら何でも上がる」相場ではない。

今後も資産性が残りやすいのは、以下のような物件である。

港区なら、
白金ザ・スカイ、三田ガーデンヒルズ、品川Vタワー、グローバルフロントタワー。

中央区湾岸なら、
キャピタルゲートプレイス、ミッドタワーグランド、パークタワー勝どき。

中央区内陸なら、
パークシティ中央湊、シティタワー銀座東、日本橋・人形町周辺の希少物件。

文京区なら、
パークコート文京小石川ザ タワー。

品川区なら、
ブリリアタワーズ目黒、パークシティ大崎、シティタワー大井町。

中野・池袋・台東区なら、
再開発と価格差修正を狙える駅近ランドマーク物件。

今後の都内不動産は、ますます二極化が進む。
上がる物件はさらに上がり、弱い物件は横ばい、あるいは調整する。

だからこそ、これからは「東京だから買う」のではなく、
東京の中でも、資産性が残る物件だけを買うという視点が必要になる。