🔴東京の土地の特徴。　　　　　　　「１０坪でも家建つん？」

🗼 東京の土地の特徴、現場で感じたこと

不動産の実践知識シリーズ、今回は少し視点を変えて、東京の土地そのものの特徴について書いてみようと思います。土地の仕入れをしていた頃、日々色々な土地を見て回る中で感じていたことをまとめます。

📏 とにかく「狭い土地」が多い

東京、特に23区内は、地方に比べて一区画あたりの面積が小さい土地が圧倒的に多いです。

• 昔からの住宅密集地が多く、細分化された土地がそのまま残っている

• 相続のたびに土地が分割され、どんどん小さくなっていくケースも多い

• 30坪あれば「広め」と言われるようなエリアも珍しくない

地方で家探しをしていた方が東京の物件情報を見ると、「え、この価格でこんなに狭いの?」と驚かれることがよくあります。

実際、自分が仕入れを担当していた中でも、10坪くらいの土地を買うことは珍しくありませんでした。これだけ聞くと「そんな狭さで大丈夫なのか」と思われるかもしれませんが、東京では10坪程度でも十分に商品化(建物を建てて販売)できるエリアが多く、仕入れの対象として普通に成立していました。

🚩 旗竿地・変形地が本当に多い

以前の記事でも触れた「旗竿地(敷地延長)」ですが、東京、特に住宅密集地ではかなり頻繁に出てきます。

• 正方形・長方形できれいに整った「整形地」の方がむしろ少数派なエリアもある

• 変形地(三角形、L字型など)も、狭い土地を効率的に使い切るために多く見られる

• 道路の入り組み方や、区画整理の歴史が、そのまま土地の形に反映されている

土地の仕入れでは、この変形地・旗竿地をいかに上手く活用するかが、腕の見せどころになる場面が多くありました。

🚧 接道・再建築不可の土地も少なくない

東京は道路が細く入り組んでいるエリアも多く、建築基準法上の道路に十分に接していない土地も少なくありません。

• 昔ながらの路地状の道が多いエリアでは、再建築が制限される土地がある

• 表面上は普通の住宅地に見えても、実は再建築不可、または大幅な制限がかかる

• そうした土地は価格が大きく下がるため、仕入れの視点では「見極めどころ」でもある

一般の方が見るとただの狭い道でも、業界の人間からすると「これは接道要件を満たしているか」が真っ先に気になるポイントだったりします。

💴 エリアによる価格差がとにかく激しい

東京は、同じ区内でも駅や路線によって地価に大きな差があります。

• 都心部・城南エリアは坪単価が突出して高い

• 城東・城北エリアは、都心へのアクセスの良さの割に価格が抑えられている傾向がある

• 同じ駅でも、駅からの距離や、線路のどちら側かで価格が変わることも珍しくない

地方の感覚で「駅からのアクセスが良ければ高い」というシンプルな話では済まず、エリアごとの歴史や街のブランドイメージまで価格に影響してくるのが東京の特徴です。

🏗️ 高度地区・日影規制などの建築制限も複雑

用途地域の記事でも触れましたが、東京は住宅密集地であるがゆえに、高さ制限や日影規制などの建築ルールが細かく設定されているエリアが多いです。

• 高度地区の指定により、建てられる建物の高さに上限がある

• 日影規制により、周辺への日照への配慮が求められる

• 同じ用途地域でも、区や地区ごとに追加のルールが定められていることがある

土地の仕入れでは、こうした細かい規制を踏まえて「この土地にどんな建物が建てられるか」を試算する必要があり、地方の土地よりも検討事項が多い印象があります。

✍️ おわりに

東京の土地は、狭さ・形の複雑さ・価格差・規制の細かさなど、地方とは違った独特の難しさと面白さがあります。日々多くの土地と向き合う中で肌で感じてきたことを、今回まとめてみました。次回もまた、実践的な知識や当時のエピソードについて書いていく予定です。

お読みいただき、ありがとうございました。