【結論】23区で家賃を払い続けるのは損か？データで見る購入との損得分岐点
「家賃を払い続けるのはもったいない。買えば資産が残る」——この一言で住宅購入に踏み切る人は多い。だが、その直感は2026年の東京23区において、どこまで正しいのか。本稿はREINS（東日本不動産流通機構）・SUUMO等の賃貸統計・国土交通省のデータを用い、エリア×築年数×金利で賃貸と購入の損益分岐点をシミュレーションで算出する。感情論ではなく、計算で答えを出すことを目的とする。
結論（先に要点だけ）
結論を一言で言えば、「どちらが得か」という問いの立て方そのものが粗い。得か損かは、後述する5つの変数の組み合わせで決まる条件付きの答えであり、その最大の変数は「家賃と返済額のどちらが安いか」ではなく「売るときにいくらで売れるか」である。以下、神話の解体から始め、データと計算で意思決定の地図を描いていく。
第1章｜「家賃は掛け捨て、購入は資産」という神話
賃貸vs購入の議論は、しばしば次の二項対立に単純化される。「賃貸＝家賃は他人のものになる掛け捨て」「購入＝ローンを払えば資産が手元に残る」。この対比は直感的でわかりやすいが、家計の現実を二重に見落としている。
第一の見落としは、購入側にも巨額の「掛け捨て」が存在することである。住宅ローンの利息は、元本を1円も増やさない純粋なコストだ。購入時の諸費用（仲介手数料・登録免許税・不動産取得税など）は売却時に1円も戻らない。毎年の固定資産税・都市計画税、毎月の管理費・修繕積立金も同様に消えていく。つまり購入とは「資産が残る」のではなく、「支払総額の一部が資産として残り、残りは掛け捨てる」取引である。
第二の見落としは、手元に残る資産の価値が保証されていないことである。住宅ローンを完済しても、その時点のマンションの市場価格が購入額を下回っていれば、差額は損失だ。賃貸の家賃が「確定した掛け捨て」であるのに対し、購入の損益は「売却額という不確定な変数」に依存する。確定コストと不確定コストを「掛け捨て」と「資産」という言葉だけで比較することはできない。
では、何が損益を決めるのか。本稿の試算が示す通り、賃貸と購入の有利不利を分ける変数は次の5つである。①保有年数（長く住むほど購入有利）、②出口価格（売却額の前提＝最大の変数）、③エリアの表面利回り（家賃÷価格、郊外ほど高く購入有利）、④金利タイプ（変動か固定か）、⑤頭金を運用するか（賃貸者が浮いた現金を投資するか）。この5変数を一つずつデータで埋めていけば、「自分の場合」の答えは計算できる。「家賃は掛け捨て」という標語は、この5変数のうち①と②を無視した結論だと言える。
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第2章｜3つのデータソースと「3000万件」の意味、本稿の前提
本稿が依拠するのは、日本の不動産市場で最も信頼性の高い3系統のデータである。第一にREINS（レインズ／不動産流通機構）。宅地建物取引業者が物件情報を登録・参照する全国ネットワークで、成約価格・成約㎡単価という「実際に売れた値段」を四半期・月次で公表している。第二にSUUMO・アットホーム・LIFULL HOME'Sなどが集計する募集賃料データ。第三に国土交通省の不動産価格指数・地価公示・マンション総合調査である。
タイトルの「3000万件」について、誠実に補足しておく。REINSには長年にわたり全国の売買・賃貸物件が登録され、累計の物件情報は数千万件規模に達する。ただし本稿は、その生データ1件1件を筆者が直接照会して集計したものではなく、REINS・各賃貸ポータル・国交省が公表する集計統計（数百万〜数千万件の取引を母数とする平均値・指数）を用いてシミュレーションを構築している。「3000万件のデータ」とは、これら統計の背後にある取引母集団の規模を指す表現であり、本稿の数値は公表集計値に基づく点を明記する。これは「データで語る」ことを掲げる本ブログの最低限の作法である。
シミュレーションの前提も先に開示する。物件は中古マンション専有60㎡を基準とし、ローンは35年・元利均等・頭金1割、購入諸費用は価格の約7%、管理費＋修繕積立金は月2.4万円（年2%で上昇）、固定資産税＋都市計画税は価格の約0.2%／年（概算）、火災保険は年2万円とする。賃貸側は礼金1か月・仲介1か月・更新料は2年毎に1か月、家賃は年1%上昇とした。住宅ローン減税は一般中古の年最大14万円×10年を購入側のコスト控除として織り込む。これらは「平均的な一例」であり、個別物件で大きく変動する点に留意してほしい。
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【図表A】初期費用・ランニングコストの内訳（中古マンション）
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┌────────────────────┬─────────────────────────────┬────────────────────────────┐
│ 項目(購入) │ 初期(一度) │ 保有中(毎年) │
├────────────────────┼─────────────────────────────┼────────────────────────────┤
│ 頭金 │ 物件価格の1〜2割（例:790万) │ ─ │
│ 購入諸費用 │ 価格の約6〜8%（中古） │ ─ │
│ └仲介手数料 │ 価格×3%+6万+税 │ ─ │
│ └登録免許税ほか │ 評価額×税率/借入×0.1%等 │ ─ │
│ └不動産取得税 │ 評価額×3%(軽減後) │ ─ │
│ 管理費+修繕積立金 │ ─ │ 月2.4万前後(年々上昇) │
│ 固定資産税+都計税 │ ─ │ 年15万前後(概算) │
│ 火災保険 │ ─ │ 年2万前後 │
│ （住宅ローン減税） │ ─ │ 年最大14万を10年(一般中古) │
└────────────────────┴─────────────────────────────┴────────────────────────────┘
┌──────────────────┬──────────────────────────────┐
│ 項目(賃貸) │ 目安 │
├──────────────────┼──────────────────────────────┤
│ 敷金 │ 家賃1〜2か月（退去時返還） │
│ 礼金 │ 家賃1か月（返還なし） │
│ 仲介手数料 │ 家賃1か月+税 │
│ 火災保険・保証料 │ 数万円〜家賃の半額程度 │
│ 更新料 │ 2年毎に家賃1か月（東京慣行） │
└──────────────────┴──────────────────────────────┘
※賃貸の初期費用は家賃の4.5〜5か月分が目安。購入は中古で価格の約1.5〜2割
（頭金+諸費用）の現金が必要。どちらも『見えない出費』が損益を左右する。
中古マンションの購入諸費用は物件価格の6〜8%が相場であり、新築の3〜5%より高い。差の主因は仲介手数料（価格×3%＋6万円＋消費税）である。一方、賃貸の初期費用は家賃の4.5〜5か月分が目安だ。この「入口の出費」も損益計算に含めなければ、比較は片手落ちになる。
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第3章｜2026年の住宅ローン金利——日銀利上げ後の「変動 vs 固定」
賃貸vs購入の計算において、金利は購入側のコストを左右する決定的な入力値である。2026年は「金利のある世界」が本格化した年だ。日本銀行は2024年7月にゼロ金利を解除し、2025年12月に政策金利を0.75%へ、そして2026年6月16日に1.0%へ追加利上げした。これは31年ぶりの高水準である。
この影響は固定金利に強く表れた。全期間固定の代表であるフラット35（借入21〜35年・団信付・融資率9割以下）は2026年6月に3.21%となり、前月比＋0.50%という近年まれな上げ幅を記録した。3%超えは2017年10月の制度改正以降で初めてである。背景には10年国債利回りの上昇（2026年5月末で約2.66%）がある。一方、短期金利に連動する変動金利は主要行で0.9〜1.1%台が中心で、6月は据え置きが目立った。結果として、変動と固定の金利差は約2.1ポイントと過去最大水準に開いている。
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【図表B】2026年6月 住宅ローン金利（東京・主要タイプ）
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┌───────────────────────┬───────────────┬───────────────────┬──────────────┐
│ 金利タイプ │ 2026年6月水準 │ 備考 │ 性格 │
├───────────────────────┼───────────────┼───────────────────┼──────────────┤
│ 変動金利（最優遇） │ 0.9〜1.1% │ 三菱UFJ 0.945% 等 │ 半年毎見直し │
│ 10年固定（大手） │ 2.6〜3.1% │ 10年国債連動 │ 当初固定 │
│ フラット35（21-35年） │ 3.21% │ 前月比 +0.50% │ 全期間固定 │
└───────────────────────┴───────────────┴───────────────────┴──────────────┘
※日銀政策金利 1.0%（2026/6/16、31年ぶり高水準）。フラット35は2017/10の
制度改正後で初の3%超。変動と固定の金利差は約2.1ptと過去最大水準。
ここで重要なのは、金利差2.1ポイントの意味である。変動金利を選ぶ人は当初の返済を大きく抑えられるが、その差を将来の利上げで失うリスクを負う。逆にフラット35は3.21%に固定される代わりに、利上げの心配がない。専門家（公認会計士の千日太郎氏）が指摘する通り、過去30年の住宅ローン金利水準で見れば3.21%は歴史的な異常値ではなく、「金利のある世界では通常の範囲」に戻ったとも言える。なお2026年4月からフラット35は融資限度額が8,000万円から1億2,000万円へ引き上げられ、床面積要件も50㎡以上へ緩和された。都市部の価格高騰を映した制度改正である。後の試算では、この変動と固定の金利差が損益分岐をどれだけ動かすかを定量化する。
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第4章｜東京23区の「買う」値段——中古マンション㎡単価マップ
購入側の入力値の核心は物件価格である。REINSの2025年集計によれば、首都圏中古マンションの成約㎡単価は平均82.98万円（前年比＋7.9%）で13年連続の上昇、成約価格は5,200万円だった。その中で東京都区部は突出している。2025年の都区部の成約㎡単価は130.75万円（前年比＋13.2%）、成約価格は7,401万円（同＋11.2%）、平均専有面積56.61㎡、平均築年数25.06年であった。2025年10〜12月期には都区部の㎡単価が136.41万円まで上昇し、52四半期連続の上昇を記録している。首都圏全体の㎡単価はバブル期（1990年）に迫る水準だ。
23区内の価格差は劇的である。中古マンションの平均価格（70㎡換算、2026年初）は千代田区が約2億円、港区1.5億円、中央区1.4億円に対し、足立区は約3,675万円。トップと最下位で約5.5倍の開きがある。新築に至っては、不動産経済研究所の集計で2025年上半期の東京23区平均が1億3,064万円（前年比＋20.4%）と過去最高を更新した。下表は各区の中古成約㎡単価を編集部が概算で並べたものである。
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【図表C】東京23区 中古マンション 区別㎡単価（成約・概算）
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区 │ ㎡単価(万)│バー（最大=千代田 230万/㎡）
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千代田 │ 230 │██████████████████████████████
港 │ 209 │███████████████████████████
中央 │ 195 │█████████████████████████
渋谷 │ 188 │█████████████████████████
目黒 │ 150 │████████████████████
文京 │ 142 │███████████████████
新宿 │ 138 │██████████████████
23区平均 │ 131 │█████████████████ ◀平均
品川 │ 128 │█████████████████
世田谷 │ 118 │███████████████
豊島 │ 110 │██████████████
江東 │ 105 │██████████████
板橋 │ 82 │███████████
練馬 │ 78 │██████████
江戸川 │ 69 │█████████
葛飾 │ 58 │████████
足立 │ 53 │███████
※出典: REINS 2025年・東京都区部成約㎡単価130.75万円/㎡を基準に、各区の
成約・坪単価データ(2025-2026)から編集部換算。都心3区と城東で約4倍差。
この価格を下支えするのが地価である。2026年の公示地価（1月1日時点）は東京都全用途で前年比＋8.4%、住宅地＋6.5%と5年連続で上昇し、23区の住宅地平均は約+9.0%、下落した区はゼロという異例の状況だった。住宅地上昇率の全国トップ10に東京の6地点が入り（前年は1地点）、地価は新たな局面に入ったと評される。ただし都心住宅地は300万円/㎡を超え、50㎡の土地だけで1.5億円という水準は、一般会社員の実需では到底届かない。都心は富裕層・海外投資家・タワーマンションの市場へ構造的に変質しており、中古成約の3割が外国人という調査もある。「23区を買う」と一括りにできないほど、価格は二極化している。
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第5章｜東京23区の「借りる」値段と表面利回り
賃貸側の入力値は家賃である。こちらも高騰が続く。アットホームの集計では、2025年11月の23区ファミリー向け（専有50㎡超〜70㎡以下）平均募集家賃は25万1,446円（前年比＋10.0%）となり、調査開始の2015年以降で初めて25万円を超えた。LIFULL HOME'Sでも23区ファミリー向け掲載賃料が24万円台、都心6区（千代田・港・中央・新宿・渋谷・文京）は33万円台に達している。家賃上昇の主因は、価格高騰で購入を諦めた層が賃貸市場に流入したこと、共働き世帯の需要、物価高による維持費上昇である。
ここで賃貸と購入を結ぶ最重要指標が表面利回り（年間家賃÷物件価格）である。利回りが高いほど「価格に対して家賃が高い＝買って貸せば回収が早い＝買い得」を意味し、利回りが低いほど「価格に対して家賃が割安＝相対的に借りた方が得」を意味する。本稿では3つのエリア区分について、60㎡相当の購入価格と家賃から利回りを算出した。
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【図表D】3タイプ別 購入価格・家賃・表面利回り（60㎡相当）
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┌─────────────────────────┬──────────┬───────────┬────────────┬───────────────┐
│ エリア区分 │ 購入価格 │ 家賃(月) │ 表面利回り │ 価格/年間家賃 │
├─────────────────────────┼──────────┼───────────┼────────────┼───────────────┤
│ 都心3区(千代田/中央/港) │ 12,000万 │ 33.0万/月 │ 3.30% │ 30.3倍 │
│ 23区平均 │ 7,900万 │ 25.1万/月 │ 3.81% │ 26.2倍 │
│ 城東(足立/葛飾/江戸川) │ 4,200万 │ 18.0万/月 │ 5.14% │ 19.4倍 │
└─────────────────────────┴──────────┴───────────┴────────────┴───────────────┘
※利回り＝年間家賃÷購入価格。郊外ほど利回りが高い＝相対的に「買い得」、
都心ほど利回りが低い＝家賃に対し価格が割高（割安に借りられる）。
注目すべきは、都心ほど利回りが低い点である。都心3区は3.3%（価格は年間家賃の30倍）に対し、城東は5.1%（同19倍）だ。これは「価格が家賃を大きく上回って先行して上昇した」ことの裏返しであり、家賃に対して都心マンションがいかに割高かを示す。投資の世界でこの「価格÷利益」の倍率はバリュエーション指標そのものであり、30倍という水準は決して安くない。つまり都心は『割高な物件を割安に借りられる』状態にあり、純粋な家計効率だけを見れば賃貸の相対的優位が大きい。なお、ポータルの「掲載賃料」は市場に出ている募集水準で、実際に成約する「反響賃料」より高めに出る傾向がある点には留保が必要だ。本稿では募集水準を用いており、実勢家賃はやや下振れする可能性がある。
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第6章｜損益分岐シミュレーションの設計
ここから計算に入る。本稿の損益分岐（損益分岐点）とは、賃貸を続けた場合の累積純コストと、購入した場合の累積純コストが等しくなる保有年数である。この年数より短く住むなら賃貸が、長く住むなら購入が累積で有利になる。純コストの定義は次の通りだ。
購入の純コスト＝（頭金＋購入諸費用＋ローン返済累計＋管理費修繕・固都税・保険の累計 − 住宅ローン減税）−（売却時の手取り）。売却時の手取りは「売却額 − 残ローン − 売却仲介手数料(約3.3%)」で計算する。賃貸の純コスト＝（初期費用＋家賃累計＋更新料累計）−（浮いた頭金・諸費用の運用益）である。つまり双方とも「出ていった現金から、最後に手元に戻る価値を引いた正味の負担」で比較する。
ここで核心となるのが売却額の置き方である。売却額は「建物の経年減価」と「市場全体の値動き」の積で決まる。両者は別物だ。不動産コンサルタントの田中歩氏がREINSの成約データを属性調整して分析したところ、東京都区部のマンションは築年1年差で新築〜築10年は約−2.4%/年、以降は約−1.7%/年、純粋な経年で価値が下がる。下図はこの経年減価のみを指数化したものである。
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【図表I】築年数による価格の経年減価（東京都区部・属性調整, 新築=100）
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築年 │ 指数 │ バー（新築=100, 経年のみ・市場変動は別）
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0年│ 100 │████████████████████████████████████████
5年│ 89 │███████████████████████████████████
10年│ 78 │███████████████████████████████
15年│ 72 │█████████████████████████████
20年│ 66 │██████████████████████████
25年│ 61 │████████████████████████
30年│ 56 │██████████████████████
35年│ 51 │████████████████████
※出典: 田中歩氏のレインズ成約データ分析（東京都区部, 築年1年差で新築〜
築10年は-2.4%/年, 以降-1.7%/年, 属性調整値）。これは建物の経年減価のみ。
実際の売却額＝この経年減価 × 市場全体の値動き(±)で決まる。
経年だけ見れば、マンションは築10年で約8割、築20年で約7割、築35年で約半分まで価値が落ちる。それでも近年「買った時より高く売れた」人が続出したのは、市場全体の価格上昇が経年減価を上回ったからにすぎない。国交省のマンション価格指数（全国）は2013年8月から2024年8月で約1.9倍、年平均で約6%上昇した。経年で年2%下がっても市場が年6%上がれば、差し引き年4%のプラスになる。だがこれは過去11年の追い風の結果であって、将来も続く保証はない。むしろ田中氏は「価格上昇率は今後鈍化または横ばいになる可能性が十分にある」と指摘する。本稿のシミュレーションでは、この市場の値動きを「+3%／横ばい／−2%／−4%」の複数シナリオで振り、結論がどう動くかを検証する。
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第7章｜ケース①：23区平均60㎡（7,900万円）の分岐点
まず最も代表的なケースとして、23区平均の中古60㎡＝7,900万円、家賃25.1万円、変動金利0.95%、市場横ばい（0%）で計算する。頭金1割（790万円）、借入7,110万円、35年元利均等の月返済は約19.9万円となる。下表は両者の累積純コストの推移と、その差を視覚化したものである。
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【図表E】累積コスト比較：買う vs 借りる（23区平均60㎡・変動0.95%・横ばい）
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年 │ 買う 借りる │ 純コスト(万) ＝買う ┊＝借りる(右ほど高)
───┼────────────────────┼────────────────────────────────────────
3 │ 1,640万 991万 │█████
│ │┊┊┊ (安い:借)
5 │ 2,165万 1,641万 │██████
│ │┊┊┊┊┊ (安い:借)
7 │ 2,669万 2,303万 │███████
│ │┊┊┊┊┊┊ (安い:借)
9 │ 3,154万 2,979万 │█████████
│ │┊┊┊┊┊┊┊┊ (安い:借)
11 │ 3,591万 3,669万 │██████████
│ │┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊ (安い:買)
13 │ 3,988万 4,372万 │███████████
│ │┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊ (安い:買)
15 │ 4,374万 5,090万 │████████████
│ │┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊ (安い:買)
20 │ 5,291万 6,963万 │███████████████
│ │┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊ (安い:買)
25 │ 6,142万 8,900万 │█████████████████
│ │┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊ (安い:買)
30 │ 6,931万 10,969万 │███████████████████
│ │┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊ (安い:買)
35 │ 7,660万 13,109万 │█████████████████████
│ │┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊┊ (安い:買)
→ 損益分岐点 = 約11年。11年より短ければ賃貸が、長ければ購入が累積で有利。
ローン月返済 約19.9万円（借入7,110万・35年・元利均等）。
このケースでの損益分岐点は約11年である。10年以内で住み替える可能性が高いなら賃貸、20年以上腰を据えるなら購入が累積コストで有利になる。注目すべきは、賃貸の純コストが35年で1.3億円に達する点だ。家賃は支払いをやめない限り永遠に積み上がる。一方、購入は35年で純コスト7,660万円——ローンを払い終え、減価後でも売却益が残るため、長期では購入が大きく開いて有利になる。
ただしこの結果は「市場横ばい・変動金利・頭金は運用しない」という前提に強く依存する。前提を一つ変えるだけで分岐は大きく動く。次章以降で、その感応度を検証する。なお、本モデルは賃貸者が「毎月の差額」を再投資する効果を簡略化しており（頭金分の運用は第9章で別途検証）、その分やや購入有利に振れている点も付記しておく。
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第8章｜エリアと市場で分岐はどう動くか
第7章の「11年」は一例にすぎない。損益分岐を支配する最大の変数は、第6章で述べた通り出口価格（市場の値動き）である。下表は、市場シナリオ（縦）とエリア（横）で分岐年数がどう変わるかをまとめたものだ。
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【図表F】損益分岐点（年）＝市場の値動き × エリア（変動0.95%・頭金1割）
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┌─────────────────────┬─────────┬──────────┬──────┐
│ 市場シナリオ\エリア │ 都心3区 │ 23区平均 │ 城東 │
├─────────────────────┼─────────┼──────────┼──────┤
│ +3%/年(上昇継続) │ 4年 │ 3年 │ 3年 │
│ 0%/年(横ばい) │ 14年 │ 11年 │ 6年 │
│ -2%/年(調整) │ 26年 │ 21年 │ 12年 │
│ -4%/年(下落) │ 31年 │ 26年 │ 17年 │
└─────────────────────┴─────────┴──────────┴──────┘
※「回収せず」＝35年保有しても購入の累積コストが賃貸を上回ったまま。
値動きが分岐を支配する。郊外(高利回り)ほど分岐が早く、都心(低利回り)ほど遅い。
二つの傾向が読み取れる。第一に、市場が上昇するなら分岐は劇的に早まる。年+3%が続けば、どのエリアでも3〜4年で購入有利に転じる。これが過去10年に23区で「買えば勝てた」現象の正体だ。逆に年−2%の調整局面では分岐は21年（23区平均）まで延び、年−4%なら26年に達する。第二に、利回りの高い城東ほど分岐が早く、利回りの低い都心3区ほど遅い。城東は横ばいでも6年で逆転するが、都心3区は14年かかる。家賃に対して価格が割高な都心ほど、購入の「元を取る」のに時間がかかるという第5章の利回り論が、ここで定量的に裏づけられる。
さらに、同じ保有年数でも市場前提次第で損得が反転することを示したのが下表である。23区平均・変動金利で、保有年数ごとの「賃貸−購入」の純コスト差（正なら購入が得）を3シナリオで並べた。
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【図表H】保有年数別 純コスト差（賃貸−購入, 23区平均・変動0.95%, 万円）
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正＝購入が得／負＝賃貸が得
年 │ 上昇+3% │ 横ばい0% │ 下落-2%
───┼─────────┼──────────┼────────
5 │ +553 │ -524 │ -1,174
10 │ +2,008 │ -53 │ -1,149
15 │ +3,784 │ +716 │ -722
20 │ +5,741 │ +1,672 │ -6
25 │ +7,825 │ +2,758 │ +921
30 │ +10,107 │ +4,038 │ +2,105
35 │ +12,528 │ +5,449 │ +3,470
保有10年の時点を見れば、市場が+3%なら購入が2,008万円得、横ばいならほぼ互角、−2%なら賃貸が1,149万円得——同じ「10年住む」でも、出口の前提だけで3,000万円以上の差が出る。これこそが、賃貸vs購入の議論で「家賃と返済額の月次比較」が本質ではない理由だ。勝負を決めるのは、月々いくら払うかではなく、十数年後にいくらで売れるかである。そして、その将来価格を正確に当てられる人は存在しない。
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第9章｜金利タイプと「差額投資」——残り2つの変数
出口価格・エリアに続く第3・第4の変数が、金利タイプと「頭金の運用」である。まず金利。23区平均・市場横ばいで、変動0.95%・10年固定3.0%・フラット35の3.21%を比較した。
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【図表G】金利タイプ別の損益分岐点（23区平均60㎡・市場横ばい）
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┌──────────────────┬─────────────────────┬──────────────┬───────────────┐
│ 金利タイプ │ 月返済(借入7,110万) │ 分岐(横ばい) │ 分岐(+3%上昇) │
├──────────────────┼─────────────────────┼──────────────┼───────────────┤
│ 変動 0.95% │ 19.9万 │ 11年 │ 3年 │
│ 10年固定 3.0% │ 27.4万 │ 26年 │ 6年 │
│ フラット35 3.21% │ 28.2万 │ 27年 │ 7年 │
└──────────────────┴─────────────────────┴──────────────┴───────────────┘
※固定は月返済が重く分岐が後ろ倒し。ただし変動は将来の利上げで返済増の
リスクを負う（5年・125%ルールは破綻を防ぐが残債は減りにくくなる）。
固定金利は月返済が約8万円重く、市場横ばいでは分岐が11年から27年へと大きく後ろ倒しになる。数字だけ見れば変動が圧倒的に有利だ。しかしこれは「変動金利が将来も0.95%のまま」という前提での話であり、現実には日銀が年内さらに利上げするとの見方が強い。変動を選ぶことは、安い当初返済と引き換えに金利上昇リスクを引き受ける選択である。「5年ルール・125%ルール」は返済額の急増は抑えるが、その間も金利は発生しており、元本が思うように減らない事態を招く。固定は高い保険料を払って将来の不確実性を消す選択だと理解すべきだ。
最後の変数が、賃貸者が「浮いた現金」を運用するか否かである。賃貸を選べば、購入に必要だった頭金790万円＋諸費用約550万円＝約1,340万円を手元に残せる。これを投資に回せば、賃貸の純コストはその運用益分だけ下がる。下表はその効果を示す。
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【図表J】頭金を投資に回した場合の損益分岐点（23区平均・変動0.95%・横ばい）
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┌────────────────────────┬─────────┬────────────┬──────────┐
│ 頭金790万+諸費用の運用 │ 市場+3% │ 市場横ばい │ 市場-2% │
├────────────────────────┼─────────┼────────────┼──────────┤
│ 投資せず(0%) │ 3年 │ 11年 │ 21年 │
│ 年3%で運用 │ 4年 │ 16年 │ 29年 │
│ 年5%で運用 │ 4年 │ 回収せず │ 回収せず │
└────────────────────────┴─────────┴────────────┴──────────┘
※賃貸者が浮いた現金(頭金790万+諸費用約550万=約1,340万)を運用すると、
賃貸の純コストが下がり分岐は後ろ倒し。「差額投資」前提では賃貸が大きく
健闘する。逆に運用しなければ購入有利に傾く。前提次第で結論は動く。
頭金を年5%で運用できる人にとっては、市場が横ばいなら購入は35年経っても賃貸に追いつかない。つまり、運用力のある人ほど賃貸が合理的になりうる。逆に「現金を手元に置くと使ってしまう」「投資はしない」人にとっては、住宅ローンが強制貯蓄として機能し、購入が有利に傾く。賃貸vs購入は不動産の問題であると同時に、その人の資産運用スタイルの問題でもある。この点を抜きにした「どちらが得」論は成立しない。
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第10章｜結論——「得か損か」を決める5つの判断軸と自己診断
ここまでの分析を、意思決定に使える5つの判断軸へ集約する。「23区で家賃と購入のどちらが得か」に普遍解はない。だが、次の5項目について自分の前提を定めれば、答えは計算できる。
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【図表K】賃貸 vs 購入を決める5つの判断軸（自己診断）
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┌────┬────────────────┬──────────────────────┬─────────────────────┐
│ │ 判断軸 │ 賃貸が有利な人 │ 購入が有利な人 │
├────┼────────────────┼──────────────────────┼─────────────────────┤
│ ① │ 保有年数 │ 10年以内に動く可能性 │ 15年以上腰を据える │
│ ② │ 出口価格の見方 │ 横ばい〜下落とみる │ 上昇継続とみる │
│ ③ │ エリア利回り │ 都心(低利回り3%台) │ 郊外(高利回り5%台) │
│ ④ │ 金利タイプ │ 固定しか組めない │ 変動を低利で組める │
│ ⑤ │ 頭金の運用力 │ 年3〜5%で運用できる │ 運用しない/できない │
└────┴────────────────┴──────────────────────┴─────────────────────┘
※5項目のうち「賃貸有利」が多いほど借りる方が、「購入有利」が多いほど買う方が
合理的。最も効くのは①保有年数と②出口価格。この2つで大勢は決まる。
第一の軸は保有年数だ。転勤・転職・家族構成の変化で10年以内に住み替える可能性が高いなら、本稿の試算上はほぼ全ケースで賃貸が有利になる。逆に終の棲家として15年以上住むなら購入の長期優位が効いてくる。第二の軸は出口価格の見方である。図表Fが示す通り、これが分岐を最も大きく動かす。23区の地価・価格は2026年も上昇を続けているが、金利上昇と価格高騰の同時進行は調整リスクを高める。上昇継続を信じるなら購入、横ばい〜下落を警戒するなら賃貸が整合的だ。
第三の軸はエリアの利回り。割安に借りられる都心は賃貸の相対優位が大きく、価格が抑えられた郊外は購入の回収が早い。第四の軸は金利タイプで、低利の変動を組めるかどうかが月々の負担と分岐を左右する。第五の軸は頭金の運用力であり、浮いた現金を年3〜5%で増やせる人ほど賃貸が合理的になる。
最後に、本稿が一貫して示してきたことを繰り返す。「家賃は掛け捨て」という標語は、購入側の掛け捨て（金利・諸費用・税・修繕）と、出口価格の不確実性という2つの現実を無視している。賃貸vs購入は「確定した家賃」と「不確定な売却損益」の比較であり、後者を当てられない以上、唯一の正解は存在しない。できるのは、自分の保有年数と出口シナリオを明示し、複数の前提で損益を試算し、どの前提でも許容できる範囲に収まる選択をすることだ。3000万件規模の取引が積み上げた相場も、最後にあなたの損益を決めるのは「あなたが何年・どの前提で住むか」という、データの外側にある決断である。
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FAQ（よくある質問）
Q1. 結局、2026年に東京23区で家を買うのは「得」なのか？ A. 単一の答えはない。本稿の試算では、23区平均60㎡・変動金利・市場横ばいなら損益分岐は約11年で、それ以上住むなら購入、短ければ賃貸が累積で有利になる。ただし市場が年+3%なら3〜4年、年−2%なら21年と、出口価格の前提で結論は大きく動く。
Q2. 「家賃は掛け捨てだから損」は本当か？ A. 半分だけ正しい。家賃は確かに戻らないが、購入側の金利・諸費用・固定資産税・修繕積立金も同様に戻らない掛け捨てである。購入で「資産として残る」のは支払総額の一部にすぎず、その資産価値も将来の市場次第で変動する。
Q3. 損益分岐点を決める一番大きな要因は何か？ A. 売却時の価格（出口価格）である。図表Fの通り、市場の値動きを±数%動かすだけで分岐は3年から26年まで振れる。家賃と月返済の比較よりも、十数年後にいくらで売れるかが結果を支配する。
Q4. 表面利回りとは何か？なぜ重要なのか？ A. 年間家賃÷物件価格で、価格に対する家賃の割合を示す。利回りが高いほど価格に対し家賃が高く購入の回収が早い。2026年の都心3区は約3.3%（価格は年間家賃の30倍）と低く、家賃に対し価格が割高であることを意味する。
Q5. 変動金利と固定金利、どちらを選ぶべきか？ A. 一概には言えない。2026年6月時点で変動0.9〜1.1%、フラット35は3.21%と差は約2.1ptと過去最大。変動は当初の返済が軽い反面、将来の利上げリスクを負う。固定は高い金利を払って不確実性を消す保険である。日銀は追加利上げの構えで、変動の先行きには注意が必要だ。
Q6. 頭金は多く入れた方が得か？ A. ローン利息は減るが、その現金を年3〜5%で運用できるなら手元に残す選択も合理的だ。図表Jの通り、頭金を年5%で運用すれば賃貸の優位が大きく延びる。運用しない人は頭金を入れて利息を減らす方が有利になりやすい。
Q7. 中古マンションは築何年で価値が下がるのか？ A. 東京都区部の属性調整データでは、新築〜築10年は年約2.4%、以降は年約1.7%の経年減価がある（図表I）。経年だけなら築20年で約7割、築35年で約半分。ただし市場全体が上昇すれば、経年減価を上回って値上がりすることもある。
Q8. 2026年の住宅ローン減税はどう変わったのか？ A. 適用期限が2030年末まで5年延長され、床面積要件が50㎡以上から40㎡以上へ緩和、中古住宅の控除期間が省エネ住宅で10年→13年に拡充された。控除率は0.7%で変わらず、所得2,000万円以下が対象。一般中古は上限2,000万円×0.7%で年最大14万円・10年が目安だ。
出典・参考データ
公益財団法人東日本不動産流通機構（REINS）「首都圏不動産流通市場の動向 2025年」 https://www.reins.or.jp/pdf/trend/sf/sf_2025.pdf
REINS「季報Market Watch 2025年10〜12月期」 http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sf/sf_202510-12.pdf
REINS「月例速報Market Watch 2025年11月度」 http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202511_summary.pdf
アットホーム調べ／日本経済新聞「マンション家賃、初の25万円台 東京23区の家族向け」（2025/12/18） https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB178EZ0X11C25A2000000/
株式会社LIFULL「【東京23区/都下/都心6区】賃料動向 LIFULL HOME'Sマーケットレポート（2025年10月）」 https://lifull.com/news/45324/
国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和6年6月改定）」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001747009.pdf
国土交通省「令和8年地価公示」／東京都財務局「令和8年地価公示価格（東京都分）の概要」 https://www.metro.tokyo.lg.jp/information/press/2026/03/2026031703
日本経済新聞「公示地価2026 東京都の商業地12%上昇」（2026/3/17） https://www.nikkei.com/article/DGXZQOCC135R80T10C26A3000000/
田中歩「中古マンション価格、市場鈍化で物件の築年数がカギに」日本経済新聞（東京都区部の経年減価分析） https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB04B0J0U5A200C2000000/
住宅金融支援機構【フラット35】借入金利（2026年6月） https://www.simulation.jhf.go.jp/flat35/kinri/index.php/rates/top
ダイヤモンド不動産研究所「住宅ローンの金利推移（変動・固定）2026」 https://diamond-fudosan.jp/articles/-/127188
国税庁・国土交通省「住宅ローン減税（2026年度税制改正）」関連資料 https://www.mlit.go.jp/report/press/house02_hh_000241.html
マネーポストWEB／LIFULL HOME'S集計「東京23区 中古マンション平均価格（70㎡換算, 2026年初）」 https://www.moneypost.jp/1374229
※本稿の数値は上記公表統計を基にした編集部のシミュレーションであり、特定物件の損益を保証するものではない。実際の判断は最新の一次情報と専門家への相談に基づいて行ってほしい。
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